拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議確定的債權(quán)是否具有優(yōu)先效力
[裁判要旨]
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時(shí)，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人享有的債權(quán)具有優(yōu)先效力。拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出售給第三人，即使該第三人辦理了房屋所有權(quán)登記，被拆遷人也可基于特種債權(quán)的物權(quán)排他效力，優(yōu)先取得拆遷補(bǔ)償安置房屋，第三人的物權(quán)變動(dòng)不得對(duì)抗被拆遷人的物上請(qǐng)求權(quán)。
[案情]
1999年，經(jīng)新沂市人民政府批準(zhǔn)，新沂市興安實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱興安公司)在該市第二農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)南側(cè)開(kāi)發(fā)金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆遷辦公室向興安公司頒發(fā)了房屋拆遷許可證，證號(hào)為拆許字(99)第35號(hào)。拆遷過(guò)程中，需拆遷索勝芝房屋10間，建筑面積248.5 m2 (其中臨街房屋193.60 m2)，使用面積194.06 m2，房屋補(bǔ)償98061.41元，定附物及其他補(bǔ)償12 492.92元，各項(xiàng)合計(jì)110554.33元。
2001年5月13日，興安公司與索勝芝簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書(其中一份)，協(xié)議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營(yíng)業(yè)門面房85 m2，安置價(jià)每平方米680元，計(jì)57 800元，上房時(shí)索勝芝找興安公司差價(jià)款3 800元。興安公司作為甲方，索勝芝作為乙方，新沂市拆遷辦公室作為鑒證機(jī)關(guān)在協(xié)議上簽字或蓋章(其中索勝芝的名字由其子索祥忠代簽)。
因興安公司沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，興安公司委托新沂市東辰房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑工程公司(以下簡(jiǎn)稱東辰公司)對(duì)金三角二期工程進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)和銷售。2001年11月8日，東辰公司與第三人賀蘇梅簽訂商品房預(yù)定合同，將金三角二期商品房1號(hào)樓門面1號(hào)房(即2001年5月13日協(xié)議中約定安置給索勝芝的房屋)以546834.50元的價(jià)格出售給賀蘇梅。2002年5月10日，雙方簽訂商品房買賣合同，確定價(jià)格為499636.36元，賀蘇梅交清了該房款。
因興安公司沒(méi)有按拆遷協(xié)議書的約定進(jìn)行回遷安置，索勝芝為此于2003年1月30日起訴來(lái)院，要求興安公司、東辰公司、新沂市房屋拆遷安置綜合服務(wù)中心(以下簡(jiǎn)稱拆遷安置中心)履行2001年5月13日簽訂的房屋拆遷協(xié)議書，給予安置北沿街樓西頭第一單元門朝東樓下門向北營(yíng)業(yè)門面房85m2。在原一審過(guò)程中，本院依法通知賀蘇梅為第三人參加訴訟。后因索勝芝在原一審訴訟期間死亡，索勝芝的繼承人黃孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥俠作為原告參加訴訟。2004年2月2日，本院作出了(2003)新民初字第619號(hào)民事判決：一、東辰公司與賀蘇梅簽訂的房屋買賣合同合法有效，位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號(hào)樓的門面1號(hào)營(yíng)業(yè)用房歸賀蘇梅所有。二、興安公司賠償原告損失499636.36元，此款于判決生效后十日內(nèi)一次付清。三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回原告對(duì)拆遷安置中心、東辰公司的訴訟請(qǐng)求。
六原審原告不服一審判決，提起上訴。江蘇省徐州市中級(jí)人民法院于2004年8月8日作出了(2004)徐民一終字第1255號(hào)終審判決：駁回上訴，維持原判。
本案原一、二審判決生效后，賀蘇梅于2004年9月2日辦理了房屋所有權(quán)證，證號(hào)為新沂房權(quán)證新安鎮(zhèn)字第1017185號(hào)。
六原審原告不服一、二審判決，向徐州市中級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。該院?005年5月30日作出了(2005)徐民一審監(jiān)字第068號(hào)民事裁定，決定對(duì)本案進(jìn)行再審。同年6月10日，該院又作出(2005)徐民一再終字第063號(hào)裁定：撤銷該院(2004)徐民一終字第1255號(hào)民事判決和本院(2003)新民初字第619號(hào)民事判決并將該案發(fā)回本院重審。
[裁判]
江蘇省新沂市人民法院經(jīng)再審后依照民事訴訟法第一百二十八條、第一百八十四條，合同法第四十八條、第五十四條第二款、第一百零七條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條第一款之規(guī)定，判決：一、位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號(hào)樓的門面1號(hào)營(yíng)業(yè)用房(即證號(hào)為新沂房權(quán)證新安鎮(zhèn)字第1017185號(hào)標(biāo)明的房屋)歸六原審原告所有。二、賀蘇梅于本判決生效后30日內(nèi)將上述房屋返還給興安公司和東辰公司。三、興安公司和東辰公司在接收該房屋后立即交付給六原審原告。四、駁回六原審原告對(duì)拆遷安置中心的訴訟請(qǐng)求。本案判決后，賀蘇梅與東辰公司提起上訴，徐州市中級(jí)人民法院于2007年1月22日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。判決已發(fā)生法律效力。
[評(píng)析]
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱解釋)于2003年4月28日公布，并于同年6月1日起施行。本案是該解釋施行后發(fā)生的一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案件。審理好本案的關(guān)鍵是如何準(zhǔn)確把握該解釋第七條規(guī)定所體現(xiàn)的法律旨意。
一、涉案拆遷協(xié)議的效力及處理
從拆遷法律關(guān)系看，拆遷人和被拆遷人在拆遷活動(dòng)中的法律地位是平等的，但被拆遷人實(shí)質(zhì)上屬于弱勢(shì)群體，所以相關(guān)的法律、法規(guī)都是側(cè)重于對(duì)被拆遷人利益的保護(hù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議作為一種特殊的買賣合同，是拆遷人以其建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷人享有所有權(quán)的被拆遷房屋進(jìn)行互易的協(xié)議。被拆遷人喪失的是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)，而拆遷人提供的補(bǔ)償安置房屋則是尚未建成或易地購(gòu)買的房屋，這本身對(duì)被拆遷人就是不公平的，也是極為不利的。對(duì)于絕大多數(shù)的被拆遷人而言，房屋是其安身立命之本，是其最基本的生活資料。被拆遷人失去的是其賴以生存的房屋所有權(quán)，享有的是吉兇未卜的期待權(quán)，這直接影響其生存的基本人權(quán)。因此，解釋借鑒國(guó)外立法，在第七條第一款規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”該規(guī)定將被拆遷人享有的債權(quán)作為一種特種債權(quán)，并賦予其物權(quán)優(yōu)先效力，即被拆遷人的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，第三人的物權(quán)變動(dòng)不得對(duì)抗被拆遷人的物上請(qǐng)求權(quán)。
2001年5月13日，興安公司作為甲方、索勝芝作為乙方、市拆遷安置中心作為鑒證機(jī)關(guān)簽訂的拆遷安置協(xié)議書，是雙方的真實(shí)意思表示。該協(xié)議不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而是合法有效的。索祥忠代為其父索勝芝在拆遷安置協(xié)議書上簽名，索勝芝在生前沒(méi)有提出任何異議且以該協(xié)議為依據(jù)提起訴訟，是對(duì)該行為的追認(rèn)，對(duì)索勝芝發(fā)生法律效力。該協(xié)議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營(yíng)業(yè)門面房85 m2，從約定內(nèi)容看，協(xié)議中關(guān)于回遷安置房屋的位置及用途均是明確、特定的，因而符合解釋第七條第一款關(guān)于標(biāo)的物特定的前提條件。
解釋第二十八條第二款規(guī)定，“《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。”本案在該解釋施行后尚在一審、二審階段，根據(jù)該規(guī)定，本案應(yīng)當(dāng)適用該解釋。故依據(jù)解釋第七條第一款的規(guī)定，涉案爭(zhēng)議的房屋應(yīng)歸被拆遷人所有。對(duì)于賀蘇梅辦理的房屋所有權(quán)登記，因該登記依據(jù)的一、二審判決已被撤銷，其權(quán)利基礎(chǔ)已被否定，故原告可依據(jù)本生效判決向房產(chǎn)主管部門申請(qǐng)撤銷登記。
二、涉案商品房買賣合同的效力及處理
東辰公司受興安公司委托對(duì)金三角二期工程進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)和銷售，對(duì)興安公司將涉案房屋安置給索勝芝的事實(shí)應(yīng)當(dāng)處于一種明知的狀態(tài)，雙方共同隱瞞該事實(shí)又將該房屋出售給賀蘇梅，屬欺詐行為，故東辰公司與賀蘇梅簽訂的商品房買賣合同屬于可撤銷合同，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷;賀蘇梅應(yīng)當(dāng)將依據(jù)該合同取得的涉案房屋返還給興安公司和東辰公司。賀蘇梅返還房屋后，可依法行使合同撤銷權(quán)，要求興安公司和東辰公司返還購(gòu)房款并賠償因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失。