近年來，為了縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，加快資金周轉(zhuǎn)，絕大多數(shù)的地產(chǎn)商會(huì)采用模擬清單招標(biāo)，簽訂暫定總價(jià)合同，后期重計(jì)量轉(zhuǎn)固定總價(jià)合同的方式進(jìn)行招標(biāo)。因此，高質(zhì)量的清單就顯得格外重要，一方面可以招到有競爭力的總包，同時(shí)有效控制目標(biāo)成本、縮小暫定總價(jià)與固定總價(jià)之間的差距，降低后期履約風(fēng)險(xiǎn)。
那么，什么樣的清單才能稱之為高質(zhì)量呢？高質(zhì)量的清單有以下特點(diǎn)：界面清晰、列項(xiàng)完備、計(jì)量準(zhǔn)確、統(tǒng)一口徑。界面清晰指的是清單范圍、列項(xiàng)與界面劃分保持一致，做到不重不漏；列項(xiàng)完備指的是在項(xiàng)目現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上列項(xiàng)，模擬一些常規(guī)清單，并設(shè)置自主報(bào)價(jià)清單，將風(fēng)險(xiǎn)控制在招標(biāo)階段；計(jì)量準(zhǔn)確指的是找到合適的對標(biāo)項(xiàng)目，依據(jù)含量模擬工程量，并結(jié)合限額指標(biāo)、以往經(jīng)驗(yàn)、實(shí)際估算等修正工程量，使得更接近重計(jì)量工程量；統(tǒng)一口徑指的各投標(biāo)單位獲得的清單信息一致，報(bào)價(jià)口徑一致。
下面從幾個(gè)方面來談?wù)勅绾尉幹埔环莞哔|(zhì)量的模擬清單。
01 整理項(xiàng)目產(chǎn)品信息
項(xiàng)目產(chǎn)品信息反映了項(xiàng)目的基本情況，包括產(chǎn)品業(yè)態(tài)、單體數(shù)量、單元數(shù)、戶數(shù)、建筑面積等。項(xiàng)目產(chǎn)品信息一方面可以驗(yàn)證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的合理性，更重要的是用來模擬工程量，使得工程量更加準(zhǔn)確，防止因?yàn)楣こ塘坎缓侠?，影響投?biāo)單位報(bào)價(jià)，或者采用不平衡報(bào)價(jià)策略；另一方面，對于甲方來講，需要做到成本可控，模擬工程量越接近重計(jì)量工程量，越有利于成本管控。
02 了解合約規(guī)劃、目標(biāo)成本
合約規(guī)劃是依據(jù)項(xiàng)目整體建設(shè)周期，針對每一合同介入時(shí)間列出的詳細(xì)計(jì)劃表。目標(biāo)成本是成本管控的上線，根據(jù)不同階段分為方案版和實(shí)施版。了解目標(biāo)成本一方面可以在上線范圍內(nèi)模擬量價(jià)，另一方面如果后期施工圖重計(jì)量超目標(biāo)成本時(shí)，需要設(shè)計(jì)優(yōu)化才可實(shí)施。
03 明確標(biāo)段信息
標(biāo)段信息反映了甲方對于項(xiàng)目操作的主要思路，包括標(biāo)段劃分、交付狀態(tài)（毛坯、精裝）、是否采用裝配式、裝配率多少、擬設(shè)計(jì)哪些構(gòu)件用于裝配式，以及各信息所對應(yīng)的單體等，這些都會(huì)直接影響模擬清單的界面、列項(xiàng)及工程量。
04 明確招標(biāo)范圍
招標(biāo)范圍包括專業(yè)劃分、界面劃分、材料劃分。
專業(yè)劃分包括總包、甲指乙分包、甲分包。其中，甲指乙分包是指甲方指定分包單位，但分包單位與總承包人簽訂合同；甲分包是指甲方直接分包，并與分包單位直接簽訂合同。
界面劃分指的是不同施工單位之間的移交界面，例如總包與精裝的界面劃分。
材料劃分包括甲供材、甲指乙供材、乙供材。其中，甲供材是指甲方直接與供應(yīng)商簽訂采購合同的材料；甲指乙供材是指甲方指定品牌或者供應(yīng)商，由乙方與供應(yīng)商簽訂采購合同的材料。該部分材料通常在招標(biāo)時(shí)以暫定價(jià)的形式出現(xiàn)。
以上這些將直接影響模擬清單的界面和列項(xiàng)。
05 尋找對標(biāo)項(xiàng)目
對標(biāo)項(xiàng)目指的是各方面與本項(xiàng)目近似的項(xiàng)目，包括地區(qū)、業(yè)態(tài)、招標(biāo)時(shí)間等，無論是在招標(biāo)階段還是在清標(biāo)階段尋找對標(biāo)項(xiàng)目，目的是為了讓本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更接近市場，從而有效的反映市場的價(jià)格水平，同時(shí)保持競爭的充分性。
06 了解限額設(shè)計(jì)
限額設(shè)計(jì)指的是甲方對設(shè)計(jì)院在關(guān)鍵指標(biāo)上提出的“紅線”要求。常見的有鋼筋、混凝土含量、窗地比、墻地比、地下車庫設(shè)計(jì)層高等。需要注意的是，設(shè)計(jì)和成本對于含量的口徑不盡相同。通常情況下，設(shè)計(jì)提到的鋼筋不包含二次結(jié)構(gòu)鋼筋；混凝土不包含二次結(jié)構(gòu)、墊層等。
07 利用總圖模擬工程量
總平面圖主要表示整個(gè)建筑基地的總體布局，具體表達(dá)新建房屋的位置、朝向以及周圍環(huán)境（原有建筑、交通道路、綠化、地形等）基本情況的圖樣?？倛D是最重要的，也是最容易被忽視的。在編制模擬清單時(shí)，可以利用總圖來模擬屋面、外檐、散水、地庫外墻、頂板防水等工程量，比利用對標(biāo)項(xiàng)目模擬的工程量更加準(zhǔn)確。
08 營造做法的列項(xiàng)方法
根據(jù)是否明確營造做法，在編制模擬清單時(shí)，有以下兩種情況：
1、設(shè)計(jì)院提供了營造做法或者甲方有標(biāo)準(zhǔn)化營造做法，這種情況按照正常編制清單列項(xiàng)即可；
2、如果沒有營造做法做為編制依據(jù)時(shí)，列項(xiàng)時(shí)需充分考慮類似項(xiàng)目的常規(guī)做法，并在此基礎(chǔ)上補(bǔ)充列項(xiàng)（可參考第九條第一點(diǎn)做法）。
09 編制模擬清單的幾點(diǎn)小技巧
1、增加每增減一個(gè)混凝土標(biāo)號(hào)、每增減5mm厚水泥砂漿找平層、細(xì)石混凝土找平層、每增減1mm厚抹灰砂漿、粉刷石膏、每增減5mm厚的保溫層等列項(xiàng)。防止施工圖超出常規(guī)設(shè)計(jì)導(dǎo)致模擬清單漏項(xiàng)。
2、在措施項(xiàng)目中增加自主報(bào)價(jià)列項(xiàng)，允許投標(biāo)單位根據(jù)自身的情況補(bǔ)充措施列項(xiàng)及報(bào)價(jià)，大多數(shù)合同約定措施費(fèi)總價(jià)包死，這樣可以有效的控制成本。
3、在“其他項(xiàng)目清單-計(jì)日工費(fèi)用”表中，分別對人工、材料、機(jī)械等列項(xiàng)，因項(xiàng)目施工過程中很可能發(fā)生，所以在招標(biāo)階段要求投標(biāo)人對其進(jìn)行報(bào)價(jià)，為后期簽證變更保留價(jià)格依據(jù)，減少后期扯皮。充分利用投標(biāo)報(bào)價(jià)的競爭性，盡量收集報(bào)價(jià)、壓低報(bào)價(jià)。
4、如果采用港式清單或者表格清單，要按照甲方的工程量計(jì)算規(guī)則列項(xiàng)，例如鋼筋接頭是單獨(dú)列項(xiàng)還是在鋼筋報(bào)價(jià)中綜合考慮、二次結(jié)構(gòu)是單獨(dú)列項(xiàng)還是在砌塊報(bào)價(jià)中綜合考慮等。對于項(xiàng)目特征和工作內(nèi)容需要描述清楚，明確報(bào)價(jià)基數(shù)，甚至明確填報(bào)位置，必要時(shí)可以采用鎖定表格的方法，目的是為了各投標(biāo)單位在同一口徑下報(bào)價(jià)，為后期清標(biāo)提供方便。
總之，編制模擬清單是招標(biāo)過程的重要環(huán)節(jié)，是成本管控的重要手段。多思考、勤實(shí)操、多借鑒、常積累，相信你也能做出一份高質(zhì)量的模擬清單。你有什么關(guān)于編制模擬清單的心得？歡迎在評論區(qū)交流討論。