(一)設(shè)計因素
(1)不重視細部大樣設(shè)計，如窗臺坡度、鷹嘴、滴水槽、穿墻管、外墻預(yù)埋管件、鋁合金門窗、幕墻與墻體間的接縫等。
(2)為美觀而將外墻飾面磚設(shè)計成細縫拼接，使磚與磚之間不能嵌填密封材料，導(dǎo)致漏水。
(3)設(shè)計中忽略了不同材料界面的連接。如在外墻設(shè)計時層層裝飾腰線，且腰線頂部標(biāo)高與圈梁頂部標(biāo)高相同，由于外墻磚與混凝土圈梁的溫度膨脹系數(shù)相差很大，極易產(chǎn)生裂縫，從而使腰線上部滲水。同樣原因，女兒墻根部往往也較易開裂滲水。
(4)高層建筑非承重外墻用的砌筑、找平砂漿標(biāo)號，一般低于承重墻設(shè)計用的標(biāo)號，強度雖能滿足設(shè)計要求，但透水性增大。
(5)設(shè)計中不重視防水，外墻立面設(shè)計沒有防水概念及功能設(shè)定。
(二)材料因素
空心磚質(zhì)量差、翹曲、變形，防水涂料、防水密封材料等質(zhì)量不合格，飾面材料缺角破裂，鋁合金門窗材質(zhì)不合格、加工制作質(zhì)量差等，都有可能影響建筑外墻的內(nèi)在質(zhì)量，導(dǎo)致滲漏。
(三)施工因素
施工導(dǎo)致的滲漏原因很多，易滲漏部位施工質(zhì)量差，是造成外墻滲漏的主要原因。
(1)框架結(jié)構(gòu)外墻柱與砌體連接處不埋拉結(jié)筋或拉結(jié)筋設(shè)置不牢，拉結(jié)筋間距、數(shù)量、長度不符合要求，由于溫度膨脹系數(shù)差異較大，導(dǎo)致連接處開裂是漏水的多發(fā)區(qū)。
(2)砌筑找平層、抹灰層砂漿未按設(shè)計配制，引起砂漿強度差，干縮開裂。
(3)外墻面磚與打底砂漿粘結(jié)力不足形成空鼓，飾面磚勾縫不密實，出現(xiàn)砂眼及裂縫。
(4)細部構(gòu)造，如窗臺坡度、鷹嘴、滴水槽等未處理好造成雨水滲透。門窗安裝未做仔細的防水處理。
(5)穿過外墻的管道和預(yù)留孔密封處理不良。
二、建筑外墻滲漏防治
對設(shè)計因素導(dǎo)致的滲漏主要采用事前預(yù)控的手段。對材料因素造成的，應(yīng)對外墻需用材料及構(gòu)配件進行嚴(yán)格檢查把關(guān)。對關(guān)鍵主材如鋁合金、粘結(jié)密封材料等，應(yīng)檢查材質(zhì)檢驗合格證明，抽取樣品進行產(chǎn)品質(zhì)量的復(fù)檢，以杜絕規(guī)格、質(zhì)量不合格材料進場。
施工過程是防治滲漏的重要階段。施工中要加強過程控制，嚴(yán)格監(jiān)督外墻砌筑按設(shè)計要求、施工規(guī)范及當(dāng)?shù)匾?guī)定進行，并對外墻易發(fā)生滲漏的部位進行重點監(jiān)控。
(1)對基面進行清理，鑿除表面污物并清掃干凈，必要處可用聚合物水泥凈漿抹刷2～3遍，以增強砂漿與基面的粘結(jié)性能。
(2)嚴(yán)格控制砂漿的標(biāo)號和質(zhì)量，打底找平層建議用微纖維加減水劑的水泥砂漿，既可作找平層也可作防水層；外墻找平抹灰層遇不同材料交接處宜加掛金屬網(wǎng)，高層建筑超過24米高的部分外墻，找平抹灰層應(yīng)全部加掛金屬網(wǎng)。
(3)找平抹灰施工前，對外墻施工中留下的孔洞、框架填充墻的頂部、空心磚外墻的豎縫，首先進行堵洞和勾縫，并作為一道工序進行檢查驗收，驗收合格后才予以抹灰。找平抹灰施工時，應(yīng)分層抹灰，兩層找平的操作間隔宜控制在24小時以內(nèi)。
(4)飾面磚施工前，要求墻體基面和面磚均先潤濕且陰干，在防水層上貼飾面磚時，要先掃一遍聚合物水泥素漿。如打底層平整，可用聚合物水泥基復(fù)合涂料的乳液加水泥直接粘貼面層，把粘結(jié)層和防水層合二為一。外墻面磚勾縫時，要先清理勾縫內(nèi)疙瘩并用水潤濕，勾縫砂漿宜稠一些，建議用聚合物水泥砂漿，保證縫隙內(nèi)料漿密實飽滿，縫面平整光滑、無砂眼及裂縫。勾縫后要及時淋水養(yǎng)護。
(5)加強細部構(gòu)造處理的質(zhì)量控制，內(nèi)窗臺要高于外窗臺2厘米左右；外窗臺向外坡度應(yīng)≥20%；窗檐、鷹嘴坡度≥20%；滴水槽寬、深應(yīng)≥1厘米；屋面天溝與女兒墻陰角處應(yīng)做r=100毫米圓弧角；屋面女兒墻要做泛水處理。
(6)應(yīng)加強事后控制，外墻防水效果驗收可用連續(xù)淋水法，如發(fā)現(xiàn)滲漏，協(xié)助并督促施工單位補救，并跟蹤復(fù)查直至滲漏現(xiàn)象徹底解決。