如何有效在設(shè)計階段控制成本
規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制是實現(xiàn)“事前控制”的關(guān)鍵，在該環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加，具有“一錘定音”的地位和作用。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜?；驹瓌t是：周密規(guī)劃設(shè)計，科學(xué)研究討論，嚴(yán)格預(yù)算審批。
合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%左右。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要，特別是擴初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟的影響達(dá)70%—95%，實際上，當(dāng)擴初設(shè)計批復(fù)之后,存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設(shè)計，以避免“先天不足”。以下經(jīng)驗可供借鑒：
一、推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計單位，又可促進(jìn)設(shè)計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。
在招標(biāo)過程中，對設(shè)計單位的選擇最好是選擇適合自己項目定位的設(shè)計單位及主案設(shè)計師。設(shè)計院的選擇原則是最優(yōu)性價比，專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇原則是能力、敬業(yè)、團隊意識和成本意識。
二、開展限額設(shè)計，有效控制造價
由于當(dāng)前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”， 設(shè)計節(jié)點把握度差，常導(dǎo)致趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計缺失等問題出現(xiàn)。加上設(shè)計費的取費標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強成本控制意識，浪費較大。
因此，甲方必須在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定設(shè)計限額（造價、主材消耗指標(biāo)，如每平米鋼筋、混凝土用量等），并和設(shè)計費掛鉤，同時盡可能實行設(shè)計監(jiān)理制度，建立獎懲考核激勵機制，加強設(shè)計階段的成本控制?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)和同地區(qū)其他樓盤的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。
設(shè)計限額要求設(shè)計人員應(yīng)熟悉建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，設(shè)計公司的各專業(yè)技術(shù)人員在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)一定要與項目的市場定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤下的設(shè)計價值前期控制。
同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價和成本管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。比如甲方收集和分析開發(fā)項目所在區(qū)域的各項控制要素，如區(qū)域周邊的市政狀況、市場和產(chǎn)品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。并對項目的定位、產(chǎn)品的購買人群、對規(guī)劃設(shè)計中的布局及建筑風(fēng)格以及對各種套型的大小及套型比例等要求要明確。
在設(shè)計限額下，可以采取一些成本策略：比如在初步設(shè)計階段，在滿足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積等。施工圖設(shè)計階段，通過設(shè)計優(yōu)化，降低部分對產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對客戶投訴和關(guān)注點較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價格，當(dāng)然要與產(chǎn)品定位和對業(yè)主的銷售合同承諾相符合。
三、采用合同措施控制造價
通過合同的約束性來控制成本是一個可行性較高的手段。在設(shè)計合同的簽訂中，首先要明確設(shè)計單位提供甲方認(rèn)可的設(shè)計進(jìn)度及付款計劃（付款與設(shè)計的進(jìn)度、質(zhì)量等掛鉤），并明確延期的賠償責(zé)任，甲方按合同對設(shè)計的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。
同時在簽訂設(shè)計合同時，針對目前多數(shù)設(shè)計單位經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象，應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款（如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費）。同時在合同中明確要求設(shè)計單位提供設(shè)計概算及電子版設(shè)計圖紙。
為控制設(shè)計起點的建安造價，甲方在項目成本估算的基礎(chǔ)上要求設(shè)計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設(shè)計成果完成時才發(fā)現(xiàn)與目標(biāo)成本控制要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生
四、成本跟蹤審核評估——全員全程成本管理
目前業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司在設(shè)計階段的成本控制只有成本部門參與，多數(shù)沒有達(dá)到預(yù)期的效果，而且浪費了大量的精力，影響工作效率。成本控制應(yīng)該是一項全員參與的工作，比如工程、設(shè)計、成本、營銷等管理部門要充分協(xié)調(diào)溝通，制定詳細(xì)的設(shè)計要求和設(shè)計任務(wù)書，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖、工程項目的結(jié)構(gòu)形式〔明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)〕、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評估和審核。
五、成本控制的要點
在成本控制中要避免兩種現(xiàn)象：一是不計成本地追求設(shè)計效果；二是成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失。以下建議可供參考：
1、通過招標(biāo)和方案競賽，縮短設(shè)計周期和優(yōu)化設(shè)計方案，加強對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào)；合同管理；項目技術(shù)、經(jīng)濟和政策攻關(guān)；做好與設(shè)計人員特別是設(shè)計項目負(fù)責(zé)人的溝通；落實獎懲措施；開展設(shè)計公司間的交流與競爭。
2、按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計。
3、通過合同對勘察設(shè)計單位明確規(guī)定責(zé)任。
4、加強設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的制訂及合理應(yīng)用，建立管理程序與制度：完善甲方設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；堅持設(shè)計全過程優(yōu)化；建立專家會議評審制度；內(nèi)部各階段圖紙審核制度化。
5、正確理解“設(shè)計階段的成本控制”。這里主要談?wù)剬υO(shè)計變更的有效控制，應(yīng)注意以下經(jīng)常性發(fā)生的成本突破：如地下室磚外墻改為鋼筋砼墻、基礎(chǔ)土方、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計變更、外立面裝飾提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)底板增加防水層、地下室砼增加膨脹劑、外墻增厚防水砂漿、增加防水卷材、組院增加圍墻、鐵門欄桿等；以及建設(shè)后期為提升項目品質(zhì)增加的項目導(dǎo)致成本增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、樓體增加木制作構(gòu)架、景觀增加軟、硬景標(biāo)準(zhǔn)等等。
6、明確結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制的管理要點。結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制的要點包括：輸入方式、 設(shè)計周期的合理取值、設(shè)計費的合理取值、設(shè)計合同中設(shè)計院應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險、限額設(shè)計合同的內(nèi)容和應(yīng)用、地產(chǎn)商必須提前向設(shè)計院輸入的技術(shù)原則及內(nèi)容、地產(chǎn)公司必須控制的要點等。
7、明確結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點。明確技術(shù)關(guān)鍵點主要是處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，比如明確剪力墻布置、數(shù)量、長度取值以及厚度取值；異形柱結(jié)構(gòu)中應(yīng)注意的事項；對勘察報告取值及建議的關(guān)注點；各種鋼筋材料對成本影響的對比分析等。
8、設(shè)計管理是成本控制的關(guān)鍵著力點。前期完整的規(guī)劃設(shè)計成為成本估算及投資決策的依據(jù)，如地形的處理、產(chǎn)品的分布、交通的規(guī)劃、流線的設(shè)計、停車的考慮、地庫的規(guī)模、豎向的設(shè)置、景觀的處理、資源的利用等。成本及市場的互動加上多方案比較形成完善的項目swot分析，如土地價值分析、管理界面分析、開放空間分析、競爭樓盤分析、主要成本分析、財務(wù)分析等。
9、制定策劃、設(shè)計、工程、銷售的基準(zhǔn)周期。成本管理根據(jù)項目的特性、定位制定設(shè)計成本目標(biāo)，并分解列出分項工程清單。建設(shè)工程一般有總圖及室外工程、商業(yè)及社區(qū)配套工程、市政配套工程如變配電、建筑主體、地下車庫及人防工程、景觀及綠化工程、會所或售樓處、室內(nèi)裝飾及樣板房等，注意不要漏項，有些大盤還有市政工程、教育設(shè)施。