一、生產(chǎn)經(jīng)營特點的比較
這三個行業(yè)的核算方法都是由行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點和不同的管理要求所決定的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品，除代建工程外，一般都是在對市場需求的預(yù)測和經(jīng)濟政策的基礎(chǔ)上來確定開發(fā)項目及其具體內(nèi)容的，這一點不同于施工企業(yè)“先有買主（即客戶），后有標的（即資產(chǎn)）”的建造合同。就產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而言，即使施工企業(yè)建筑工程依地而建，但其移交給客戶的房屋建筑物等不動產(chǎn)是不包括土地使用權(quán)在內(nèi)的不完整產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻是在取得土地使用權(quán)后才可合法開發(fā)、經(jīng)營土地和房屋的。
在產(chǎn)業(yè)鏈條中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)使用的建筑材料、機器設(shè)備等，都屬于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)成品，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋、土地又成為其他企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所必需的場所。在合作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程若采用出包方式，其承包方就是施工企業(yè)。當然，施工企業(yè)也為工業(yè)企業(yè)建造生產(chǎn)設(shè)施、安裝設(shè)備。
二、存貨核算的比較
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)、工業(yè)企業(yè)在存貨內(nèi)容、采購成本構(gòu)成、存貨披露內(nèi)容等方面都有所不同。
1．存貨種類。
相比而言，自營建筑安裝工程的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與提供建筑安裝勞務(wù)的施工企業(yè)擁有相同類型的存貨。這些存貨都是為有助于建筑安裝工程的形成或者便于施工的進行而儲備的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨核算的還有庫存設(shè)備，其價值在領(lǐng)用或安裝時一次性轉(zhuǎn)移到工程成本中去，構(gòu)成工程實體的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程所需的設(shè)備，不論自行施工還是委托施工企業(yè)施工，都由其自行采購與儲備。而對于施工企業(yè)來說，承包安裝工程所需的設(shè)備都不必自行采購，而由發(fā)包單位提供。
2．外購存貨采購成本的構(gòu)成。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)外購存貨的采購成本均包括：(1)買價；(2)運雜費；(3)流通環(huán)節(jié)繳納的稅金；(4)采購保管費，即企業(yè)的材料物資供應(yīng)部門和倉庫在組織材料物資采購、供應(yīng)和保管過程中發(fā)生的各項費用。房地產(chǎn)和非工業(yè)性的施工企業(yè)不是增值稅的納稅義務(wù)人，外購存貨支付的買價中若含有增值稅進項稅額，是不允許抵扣的。而工業(yè)企業(yè)購進生產(chǎn)流通用存貨，若取得增值稅專用發(fā)票或海關(guān)完稅憑證，其進項稅額是可以抵扣的，不構(gòu)成采購成本。工業(yè)企業(yè)在組織材料物資采購、供應(yīng)和保管過程中發(fā)生的各項費用也不構(gòu)成存貨成本，而應(yīng)計入管理費用。
三、借款費用處理的比較
1．為購建固定資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費用已經(jīng)發(fā)生及為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購建活動已經(jīng)開始時，借款費用應(yīng)當開始資本化?？梢姡I(yè)企業(yè)借款費用資本化的處理應(yīng)依此執(zhí)行。
2．對于建筑安裝、船舶制造、飛機制造等工程項目，企業(yè)因籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的借款費用，不計入合同成本，而應(yīng)于發(fā)生時直接計入當期損益。此規(guī)定適用于施工企業(yè)會計處理。
3．我國規(guī)定，公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，應(yīng)計入開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品成本。對于更多依賴負債融資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，利息費用是其開發(fā)成本的一個重要組成部分，可以從產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓、銷售或經(jīng)營的收入中予以補償。
四、成本核算的比較
這三個行業(yè)成本核算的基本原理和方法大致相同，具體運用中還存在以下幾點區(qū)別：
1．成本核算對象的確定。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定方法，與單件小批生產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)和建筑安裝工程的成本核算對象基本相同。
2．成本項目的劃分。工業(yè)產(chǎn)品成本項目一般劃分為直接材料、直接人工、其他直接支出和制造費用四部分；建筑安裝工程成本項目劃分為五部分，分別是人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和間接費用；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本項目則劃分為六部分，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。
3．成本計算方法。根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營特點的不同，工業(yè)產(chǎn)品成本的計算有品種法、分批法、分步法、分類法、定額法等多種方法可供選擇。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和建筑安裝工程成本的計算方法相當于工業(yè)企業(yè)的分批法。兩者成本計算期的確定也與單件小批生產(chǎn)方式下的工業(yè)產(chǎn)品成本計算期的確定方法相同，即在產(chǎn)品完工時，成本賬戶歸集的費用就是完工產(chǎn)品的總成本，產(chǎn)品完工前不存在生產(chǎn)費用在完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品之間的分配問題。
4．工程施工成本的結(jié)轉(zhuǎn)更具特殊性。根據(jù)《企業(yè)會計準則——建造合同》，為符合國際慣例，增強會計信息的有用性，施工企業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)不再沿襲過去的將開單結(jié)算和收入確認合并在一起進行的方法，而是將工程價款結(jié)算和收入的確認分開來處理。這樣“工程施工”賬戶就能夠反映自工程開工以來累計發(fā)生的工程成本和合同毛利。施工企業(yè)為結(jié)算價款向發(fā)包方提交的已完工工程量，通過工程成本相關(guān)賬戶進行核算，施工企業(yè)采用完工百分比法等方法及時計算與成本相配比的合同收入，但確認收入的同時并不同期結(jié)轉(zhuǎn)“工程施工”成本賬戶，而是通過單獨設(shè)置“工程施工——合同毛利”和“工程結(jié)算”賬戶解決這一差異，當期將合同收入與合同費用的差額確認為合同毛利（或虧損），借記（或貸記）“工程施工——合同毛利”賬戶。同時，另設(shè)“工程結(jié)算”賬戶，核算根據(jù)合同完工進度已向客戶開出工程價款結(jié)算賬單辦理結(jié)算的價款。工程合同完工后，“工程施工”總賬應(yīng)與“工程結(jié)算”賬戶對沖后結(jié)平。
五、主營業(yè)務(wù)收入核算的比較
1．收入確認的原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房、商業(yè)性配套設(shè)施對外銷售收入的確定，按照商品銷售收入確認的原則進行，與工業(yè)企業(yè)收入的確認一樣。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)如果符合建造合同的條件，并且在有不可撤銷的建造合同的情況下，也可依據(jù)建造合同收入確認的原則，按照完工售收入確認的原則進行，與工業(yè)企業(yè)收入的確認一樣。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)如果符合建造合同的條件，并且在有不可撤銷的建造合同的情況下，也可依據(jù)建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認收入，這與提供建造安裝勞務(wù)的施工企業(yè)一樣，收入的確認由《企業(yè)會計準則——建造合同》來規(guī)范。
2．主營業(yè)務(wù)收入的范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)完工的建設(shè)場地和房屋用于出租經(jīng)營取得的租金收入歸入主營業(yè)務(wù)收入范疇。工業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)卻不存在將產(chǎn)品或工程出租獲取租金的業(yè)務(wù)，即使兩者有將房屋建筑物等出租的行為，也應(yīng)將租金收入作為其他業(yè)務(wù)收入核算。
3．與主營業(yè)務(wù)有關(guān)的稅金。工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)為銷售商品或提供加工、修理修配等工業(yè)性勞務(wù)，屬于增值稅納稅義務(wù)人。生產(chǎn)、委托加工應(yīng)稅消費品的工業(yè)企業(yè)同時還要計繳消費稅。作為提供建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作業(yè)的施工企業(yè)和以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)及從事租賃業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均屬于營業(yè)稅納稅義務(wù)人。但施工企業(yè)按建筑業(yè)稅目適用3%的營業(yè)稅稅率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)適用5%的營業(yè)稅稅率。但要注意的是，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收的購房款，于開發(fā)產(chǎn)品交付前在會計上是作為一項負債而不是作為收入處理的，但按稅法規(guī)定應(yīng)于預(yù)收購房款的當月依法申報繳納營業(yè)稅。
最后要注意的是，三種類型的企業(yè)每月都要計算并繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加。