拆遷補償安置合同應(yīng)該注意哪些事項？
房屋拆遷補償安置合同應(yīng)注意的問題
一.注意房屋拆遷的必經(jīng)程序：
房屋拆遷是國家建設(shè)、城市改造、房地產(chǎn)開發(fā)等，經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準，由建設(shè)單位對建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進行拆除，對房屋的所有者或使用者進行遷移安置并給予一定補償?shù)男袨椤?br>
根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定，必須遵照以下程序進行。
1、提出拆遷申請，領(lǐng)取拆遷許可證。
需要拆遷的單位，應(yīng)當將建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)批準文件、拆遷方案、拆遷補償安置資金落實證明向房屋所在地的縣以上人民政府拆遷主管部門提出拆遷申請。經(jīng)審核后發(fā)放房屋拆遷許可證。必須向被拆遷人出示房屋拆遷許可證。
2、發(fā)布拆遷公告。拆遷單位領(lǐng)取拆遷許可證后，應(yīng)及時向拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人宣告拆遷決定、發(fā)布拆遷公告。公告內(nèi)容有拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。
3、簽訂拆遷補償安置合同。在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上就拆遷安置有關(guān)事宜進行平等協(xié)商，簽訂合同。
4、房屋拆遷的實施。被拆遷人應(yīng)在公告規(guī)定的時限內(nèi)自行搬遷，拒不搬遷的，拆遷人可以申請強制搬遷。強制搬遷后，拆遷人應(yīng)向被拆遷人出具搬遷驗收單，然后組織對房屋拆除。
二.注意拆遷補償安置合同條款的主要內(nèi)容
1、拆遷當事人及基本情況。當事人包括：①拆遷人：是取得房屋拆遷許可證的單位。②被拆遷人：是被拆遷房屋的所有人，即對被拆遷房屋擁有所有權(quán)的自然人或法人。③房屋承租人：是與被拆遷人簽有房屋租賃合同的房屋使用人，在租賃關(guān)系沒有解除且房屋所有人不能對房屋承租人進行合理安置的情況下，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、承租人一起簽訂拆遷補償安置協(xié)議，并對房屋承租人進行安置。
2、拆除房屋的有關(guān)情況。包括座落地點、結(jié)構(gòu)、樓層、面積、質(zhì)量、間數(shù)以及附屬設(shè)施等。
3、補償方式、補償金額和補償時間。補償方式分為貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價格確定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換，應(yīng)按被拆遷房屋和調(diào)換房屋各自的房地產(chǎn)市場評估價格計算，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
注意以下兩種情況，不得選擇補償方式：①拆遷非公益性房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只給予貨幣補償;②拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同不能達成協(xié)議且被拆遷人不能對承租人進行安置的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋由原房屋承租人繼續(xù)承租。補償時間，一般應(yīng)在拆遷前一次性補償。
4、房屋估價。不管選擇哪一種補償方式，都要對所拆遷和所調(diào)換的房屋進行市場價格評估。房屋評估機構(gòu)的選擇，應(yīng)由拆遷人和被拆遷人共同選定，如未達成一致意見，則由雙方各提出一至兩家評估機構(gòu)，抽簽決定。評估費用一般由拆遷人承擔。產(chǎn)權(quán)調(diào)換如雙方就價格協(xié)商一致，也可以不進行評估。
5、拆遷安置辦法。安置是針對被拆遷的承租人的，在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關(guān)系且不能對承租人進行安置的情況下，拆遷人應(yīng)當對承租人進行安置，可以支付臨時安置補助費，也可以提供周轉(zhuǎn)房。
6、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業(yè)補償費的支付。拆遷應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付補助費，在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當?shù)耐I(yè)補償費。
7、搬遷期限和過渡期限。搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時間界限。過渡期限是指在實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償形式下，拆遷提供適宜入住的調(diào)換房屋的時間界限，是來約束拆遷人的。
8、違約責任。拆遷人的違約責任，主要有不能按時支付補償款和超過過渡期限提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的責任。承擔責任的方式是支付一定數(shù)量的違約金。被拆遷人的違約責任，主要是不搬遷和騰退周轉(zhuǎn)房的責任。承擔責任的方式是被強制搬遷。
三、注意解決拆遷安置糾紛必須先裁后訴
1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人不能達成補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應(yīng)當在收到申請之日起30日內(nèi)作出。當事人對裁決不服，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第16條的規(guī)定。
①先裁后訴。行政裁決是解決糾紛的前置手段和必經(jīng)程序。拆遷當事人發(fā)生糾紛，應(yīng)先由房屋拆遷行政主管部門裁決，對行政裁決不服的才能請求司法救濟。
②裁決的結(jié)果是強制執(zhí)行的依據(jù)。在裁決規(guī)定的期限內(nèi)被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，無論是否提起訴訟，縣級以上人民政府可責令強制拆遷，或由房屋管理部門申請人民法院強制拆遷。
③裁決的強制執(zhí)行力不排除當事人的訴權(quán)。當事人對于房屋拆遷補償安置的行政裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟，有的按民事，有的按行政案件受理。
2、拆遷中行政裁決的先行拆遷效力
《城市房屋拆遷管理條例》第17條規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的期限內(nèi)未搬遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或申請人民法院強制拆遷。
先行拆遷必須符合下列條件：
①當事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，不先行拆遷將嚴重影響拆遷人的生產(chǎn)經(jīng)營的。
②被拆遷人或房屋承租人有搬遷或過渡的條件，提出申請的拆遷人已給予被拆遷人貨幣補償或提供安置房或過渡期周轉(zhuǎn)房，被拆遷人有房不搬，有屋可住的。
③申請人必須提供擔保。《民事訴訟法》第98條規(guī)定拆遷人在提出先予執(zhí)行申請時，必須提供擔保。申請人沒有提供或拒絕提供擔保的，人民法院應(yīng)駁回申請。擔保的方式可以是房屋也可以是資金，必須提供與申請被強制拆除的房屋價值相當?shù)膿！?br>
四.注意拆遷安置中的特殊情況的解決方法
1、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋拆遷補償問題
產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬有爭議或不能確定產(chǎn)權(quán)所有人的房屋。對產(chǎn)權(quán)不明確且在動遷期限內(nèi)無法裁判確定的房屋如何進行拆遷補償?《城市房屋拆遷管理條例》第29條規(guī)定由拆遷人提出補償安置方案，經(jīng)房屋拆遷管理部門審核同意后就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，然后進行強制拆遷。
2、出租房屋的拆遷補償安置問題
為了保護承租人的合法權(quán)益，《城市房屋拆遷管理條例》第27條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。對解除租賃關(guān)系沒有達成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，但雙方應(yīng)重新訂立房屋租賃合同。
3、共有房屋的拆遷補償安置問題
全體共有人要求對共有房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)予準許，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋和被拆遷房屋的差價，應(yīng)由全體共有人承擔。對不可分割的共有房屋，部分共有人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換，部分共有人要求貨幣補償?shù)?，?yīng)給予貨幣補償。
4、設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補償問題
《擔保法》第58條規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當作為抵押財產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于適用擔保法若干問題的解釋第80條規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。在實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償時，由于調(diào)換房屋是特定物，抵押權(quán)可以延伸，抵押權(quán)人與抵押人不需要就調(diào)換的房屋再簽訂抵押合同，也不需再辦理登記，可以優(yōu)先受償。實行貨幣補償?shù)囊蜇泿攀欠N類物，抵押權(quán)人應(yīng)申請法院采取適當保全措施。
5、在產(chǎn)權(quán)調(diào)換中對被拆遷人的特別保護措施
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。
6、臨時建筑和違章建筑的拆遷補償問題
臨時建筑是由規(guī)劃部門批準建設(shè)短期內(nèi)臨時使用的建筑，但不發(fā)產(chǎn)權(quán)證。臨時建筑有嚴格的使用年限，拆除超過使用年限的臨時建筑不予補償;未超過批準使用年限的，應(yīng)給。