融資資金的監(jiān)管與運(yùn)用
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資活動(dòng)中，資金的安排、監(jiān)管、運(yùn)用等各方都較為關(guān)注的，也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，融資資金運(yùn)作管理程序通?？梢苑譃槿齻€(gè)階段。
1、在項(xiàng)目融資談判至融資方(出資方)接管項(xiàng)目資產(chǎn)前在項(xiàng)目(或項(xiàng)目公司)轉(zhuǎn)移至融資方控制前，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資各方會(huì)選擇下列兩種路徑：1)簽訂相關(guān)協(xié)議后，融資方支付定金或預(yù)付款項(xiàng)
這是一種符合常理以及法律規(guī)定的經(jīng)營行為，但在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境缺乏誠信的狀態(tài)下，除了收購項(xiàng)目一種形式外，其他的私募融資都不可能采取這種方案。
2)資金共管
這通常是由于所謂融資中介方的介入所導(dǎo)致和產(chǎn)生的一種資金運(yùn)作設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)的背后就是融資的非專業(yè)化、非規(guī)范化。它的基本路徑是融資方將資金匯繳至由項(xiàng)目方、融資方共同指定的銀行賬戶，以所謂的預(yù)留印鑒分執(zhí)等形式對資金的用途和流向加以監(jiān)管。
實(shí)際上，其中的空間和風(fēng)險(xiǎn)同樣巨大，并不該成為融資活動(dòng)中主要的資金管理模式，并且最重要的是所謂的共管賬戶在法律上以及銀行業(yè)務(wù)方面并不會(huì)獲得支持和保護(hù)，也只能是雙方約定一種協(xié)議行為。
在該階段資運(yùn)作管理，項(xiàng)目方或融資方可以委托由金融機(jī)構(gòu)如銀行、信托公司以及獨(dú)立第三方融資服務(wù)機(jī)構(gòu)施行資金的委托管理服務(wù)業(yè)務(wù)。
2、項(xiàng)目融資進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，包括項(xiàng)目公司的股權(quán)開始辦理變更或項(xiàng)目資產(chǎn)開始清理移交等
實(shí)際上，項(xiàng)目融資的完成必須以項(xiàng)目資產(chǎn)完全完整的移交至由融資方或出資方控制，或出資方的資金安全獲得項(xiàng)目資產(chǎn)有效抵押或項(xiàng)目方提供其他有效擔(dān)保。一般情形下，應(yīng)該是采取分階段支付的模式，根據(jù)項(xiàng)目有關(guān)法律手續(xù)和資產(chǎn)移交的過程、進(jìn)度，按照約定的比例繳付或匯付資金。
1)項(xiàng)目融資屬于轉(zhuǎn)讓收購的
融資方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目資產(chǎn)移交過程中，對項(xiàng)目的現(xiàn)狀加以核實(shí)，主要審核的內(nèi)容有：土地權(quán)屬是否存在瑕疵，相關(guān)相鄰單位由無其他爭議，項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目規(guī)劃及相關(guān)批準(zhǔn)文件是否一致，是否有違反和超出核定范圍的建設(shè)事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，規(guī)費(fèi)繳納情況，工程現(xiàn)狀與工程量、造價(jià)等是否一致，現(xiàn)場設(shè)備狀況及基礎(chǔ)實(shí)施條件，項(xiàng)目的有關(guān)權(quán)益是否設(shè)定其他債權(quán)或連帶關(guān)聯(lián)債務(wù)，等等。
2)項(xiàng)目融資屬于權(quán)益融資的
該類型的融資活動(dòng)，關(guān)鍵在于資金匯付應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的項(xiàng)目資產(chǎn)與之相對價(jià)，除了對項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值本身經(jīng)核實(shí)以外，關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于對項(xiàng)目資產(chǎn)的控制以及相關(guān)權(quán)益的鎖定，如抵押，土地使用權(quán)抵押，在建工程抵押等;如資產(chǎn)分割，將項(xiàng)目在建工程部分分割劃歸融資方持有等;如項(xiàng)目銷售收入及收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓等等。
就該類項(xiàng)目融資的操作而言，僅僅有項(xiàng)目方和融(出)資方一對一操作，是難以保證完善的，較為理想的方式還是引進(jìn)獨(dú)立第三方融資服務(wù)機(jī)構(gòu)，雖然會(huì)在運(yùn)作成本上有所增加，但在資金和資產(chǎn)的安全性及運(yùn)作效率商都會(huì)有較大的提高。
2、資金以及項(xiàng)目與項(xiàng)目資產(chǎn)已經(jīng)在項(xiàng)目方與融資方換手，或資金已經(jīng)投入到項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)過程中的融資后期
一般情況下，項(xiàng)目融資的主要工作基本結(jié)束，其風(fēng)險(xiǎn)或收益也完全顯現(xiàn)。如果在融資過程中缺乏謹(jǐn)慎，融資方此時(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被“套牢”，更可怕的是對項(xiàng)目方的監(jiān)管與約束無能為力，這樣的事件屢屢發(fā)生。
1)項(xiàng)目融資屬于收購轉(zhuǎn)讓的
主要就是收購資金尾款的結(jié)算與支付，此階段主要的工作應(yīng)當(dāng)是對項(xiàng)目資料特別是工程資料加以梳理、整理和規(guī)檔;另一方面就是要對工程款的結(jié)算進(jìn)行核實(shí)。
最后融資方或出資方就是該組織新的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，對項(xiàng)目的建設(shè)、開發(fā)、銷售和經(jīng)營按照既定的計(jì)劃推進(jìn)。
2)項(xiàng)目融資屬于權(quán)益融資的
最為關(guān)鍵的是對有關(guān)資金監(jiān)管和公司/項(xiàng)目的管理權(quán)力應(yīng)當(dāng)具體落實(shí)和到位，這在項(xiàng)目合作建設(shè)中是難以做到的，這已經(jīng)是涉及到公司治理的另一個(gè)課題了。