每一項(xiàng)工程建設(shè)都有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是工期長以及耗資大，開發(fā)商在正式投入建設(shè)之前會對市場發(fā)展做出一個(gè)定位，然后再投入建設(shè)，但是在實(shí)際中常常會出現(xiàn)因投資方向的錯(cuò)誤以及資金不到位等情況造成爛尾樓的現(xiàn)象。
一、爛尾樓工程款是怎樣
關(guān)于工程款的支付時(shí)間在實(shí)務(wù)當(dāng)中，發(fā)包人與承包人往往會約定按施工進(jìn)度支付工程款的內(nèi)容，即實(shí)行進(jìn)度款支付辦法。筆者認(rèn)為發(fā)包人有權(quán)拒付工程款尾款直至承包人承包的工程竣工驗(yàn)收時(shí)方為應(yīng)付款的時(shí)間，理由是：
(1)當(dāng)事人雙方不太可能在施工合同中約定合同中途終止時(shí)工程款尾款應(yīng)于何時(shí)支付，即當(dāng)事人對這種情況下的工程款付款時(shí)間往往是沒有約定或不明確的。
(2)發(fā)包人支付承包人工程款過程中，在最后一筆工程款的支付上，雙方通常約定在工程竣工驗(yàn)收后才需支付。因?yàn)槌邪顺邪墓こ掏ǔｍ氃诳⒐そY(jié)算完成后才談得上審核承包人的工程尾款為多少(一次性包死價(jià)的情況除外)，故承包人承包的工程在未經(jīng)竣工結(jié)算并驗(yàn)收前，發(fā)包人無需支付承包人的工程款尾款;
(3)從維護(hù)守約方的利益角度出發(fā)，作這樣的處理有利于制裁違約行為，肯定誠實(shí)守信的做法。當(dāng)然如果承包人有證據(jù)證明發(fā)包人在合同終止后，有意不繼續(xù)進(jìn)行投標(biāo)活動或繼續(xù)物色新的承包人時(shí)，或者導(dǎo)致施工合同無法繼續(xù)履行的責(zé)任在于發(fā)包人與承包人雙方的，則承包人請求給付工程尾款應(yīng)該是允許的。
爛尾樓工程款是怎樣
二、爛尾樓形成的原因有哪些
爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā) 商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工或工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。
一位房地產(chǎn)金融專家分析，爛尾有宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的原因，也有微觀企業(yè)運(yùn)營方面的原因。而每一個(gè)爛尾樓，也都有自己令人驚心動魄的“內(nèi)幕”。但對于企業(yè)來說，無非陷入三大困境：一是資金不到位，二是市場定位失誤，三是陷入各種復(fù)雜糾紛等等，也不排除有的爛尾樓一開始就是一個(gè)“套錢”黑幕。
無論是什么原因造成爛尾，差不多都有工程款拖欠、材料款拖欠、農(nóng)民工工資拖欠，銀行貸款利息更是利滾利，幾年下來，一棟價(jià)值3億元的樓盤欠賬可能多達(dá)5億元，開發(fā)商、承建商、 材料廠、農(nóng)民工、銀行全都“很受傷”。“我們是在迫不得已的情況下才會收回項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的。”曾有一位國土資源局的負(fù)責(zé)人無奈地表示。
據(jù)調(diào)查，京城幾乎所有爛尾樓的根源都在于一個(gè)“錢”字。立項(xiàng)于上世紀(jì)80年代，啟動于上世紀(jì)90年代，而爛尾達(dá)8 年的瑞城中心因?yàn)橘Y金而擱淺；現(xiàn)已成為天價(jià)別墅的玫瑰園當(dāng)年也是因欠下6.5億元債務(wù)而幾經(jīng)易手陷入困境；虛假按揭貸款199筆的森豪國際公寓因涉及風(fēng)險(xiǎn)金額64494萬元而遭刑事追究；與業(yè)主、銀行、建筑公司等利益糾紛而官司纏身的中國第一商城因總計(jì)達(dá)3.6億元的債務(wù)而停工；被網(wǎng)友戲稱為“鬼樓”的銀都中心也曾因投資方資金斷鏈而一度 “沉淪”多年。
三、爛尾樓有哪些危害
由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，因此，爛尾樓往往占用了大量的資金，包括大量借貸資金。因此，銀行往往是最大的債權(quán)人，也是最大的直接受損者。銀行不但損失利息收入，還很有可能損失本金，是銀行的不良資產(chǎn)。
1、破壞城市形象，浪費(fèi)土地資源，以致破壞投資者信心等危害。
2、爛尾樓往往會占據(jù)大量的資金，特別是大量向銀行借貸的資金。銀行往往成為最大的債權(quán)人，也是最大的直接受損者。銀行不但損失利息收入，還很有可能損失本金；
3、影響城市的美觀，更影響到城市的形象及投資環(huán)境。