物業(yè)智能化系統(tǒng)的運行管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的一個重要組成部分，控制中心就好比是一個智能樓宇的心臟，擔(dān)負(fù)著創(chuàng)造和保持能滿足一定要求的建筑室內(nèi)環(huán)境的重任，其運行管理工作做的不好，會造成設(shè)備故障多、能耗大等問題，從而影響用戶和物業(yè)管理企業(yè)的工作效率、經(jīng)濟效益甚至企業(yè)形象。
要做好這方面的工作，必須了解運行管理工作的目的和基本內(nèi)容，明確運行管理工作要達到的基本目標(biāo)，對影響管理目標(biāo)實現(xiàn)的主要因素心中有數(shù)，知道需要具備什么樣的條件是做好運行管理工作的基礎(chǔ)，由此才能提高系統(tǒng)可靠性，提高管理的效率。
一．實現(xiàn)管理目標(biāo)的影響因素
由于智能化系統(tǒng)組成的復(fù)雜性、設(shè)備的多樣性、管道的隱蔽性、室外氣象條件的多變性等原因，使得影響智能化系統(tǒng)達到滿足使用要求、運行成本低、使用壽命長等基本目標(biāo)的因素很多，其中主要的有以下幾方面因素：
1． 系統(tǒng)設(shè)計與設(shè)備選用質(zhì)量
包括系統(tǒng)形式選擇是否恰當(dāng)，設(shè)計是否合理，設(shè)備類型選用是否合適，容量是否匹配等。
2． 主要設(shè)備及儀器儀表的制造質(zhì)量
包括產(chǎn)品質(zhì)量是否符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，各項技術(shù)參數(shù)是否達到樣本或銘牌、說明書標(biāo)明的標(biāo)準(zhǔn)等
3． 系統(tǒng)及設(shè)備的安裝調(diào)試質(zhì)量
包括各種管道的制作、管線的敷設(shè)、設(shè)備安裝是否按國家有關(guān)規(guī)范要求進行并達到其標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)調(diào)試后是否達到設(shè)計和使用要求等。
4． 使用與操作質(zhì)量
在使用與操作過程中，是否使用適當(dāng)并嚴(yán)格按操作規(guī)程操作。
5． 維護保養(yǎng)質(zhì)量
維護保養(yǎng)是否嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定按時并保質(zhì)保量地實施了。
6． 檢修與技改質(zhì)量
包括檢修是否按計劃進行，該修的地方是否修好了，該換的零配件是否換了，出現(xiàn)故障或發(fā)生事故是否及時排除了；技改是否合適，技改后情況是否有改進等。
7． 專業(yè)管理隊伍的質(zhì)量
主要包括專業(yè)管理隊伍組成人員的技術(shù)水平和責(zé)任心兩方面，是否滿足有關(guān)崗位職責(zé)要求等。
8． 管理制度質(zhì)量
各專業(yè)性規(guī)章制度制訂的是否科學(xué)合理、正確完善，相互間是否協(xié)調(diào)一致等。
9． 設(shè)備運行的環(huán)境質(zhì)量
安裝在室內(nèi)的溫濕度是否合適，安裝在室外的是否有遮風(fēng)擋雨的裝置。
10．采用新產(chǎn)品、新技術(shù)的成熟度
采用的新產(chǎn)品或新技術(shù)是否成熟，使用是否對達到基本目標(biāo)有利等。
11．室內(nèi)外條件
室內(nèi)是否出現(xiàn)持續(xù)超設(shè)計負(fù)荷情況，室外是否連續(xù)保持超設(shè)計條件情況等。
上述主要影響因素中，前三方面因素是先天存在的，其質(zhì)量是好是壞對一般在建筑設(shè)備安裝工程全部竣工后才接手進行物業(yè)設(shè)施管理的管理人員來說是無法控制的，但第4~10方面因素則是自己可以很好把握的，最后一方面因素原則上不考慮。
二．運行管理的基本內(nèi)容
建筑智能化系統(tǒng)能否正常運行，主要取決于工程設(shè)計質(zhì)量、施工安裝質(zhì)量、設(shè)備制造質(zhì)量和運行管理質(zhì)量四個方面的質(zhì)量因素，任何一個方面的質(zhì)量達不到要求都會影響系統(tǒng)的正常運行。從運行管理者的角度來看，前三方面的因素是先天性的，如果它們都符合相應(yīng)的規(guī)范要求，就為運行管理打下良好的基礎(chǔ)。但也可能存在或部分存在一些問題和缺陷，這就有可能會給運行管理帶來很多麻煩。不管面對的是何種情況，運行管理都要做好運行操作、維護保養(yǎng)、計劃檢修、事故處理、更新改造、技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)資料管理等七項主要工作。
做好上述七項工作的前提是管理要制度化，操作要規(guī)范化，人員要專業(yè)化，職能要責(zé)任化。
1． 各項管理內(nèi)容都要形成相應(yīng)的規(guī)章制度，做到有章可循，有法可依。
2． 各個操作項目都要制訂出安全、合理的規(guī)程，做到規(guī)范、有序地操作。
3． 管理、操作、維修人員都是專業(yè)人士或經(jīng)過嚴(yán)格的專業(yè)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)并通過相應(yīng)考核的人。
4． 專業(yè)技術(shù)管理人員、班組長和工人分工明確、職責(zé)清楚。