拆遷評估應(yīng)注意哪些法律問題？
城市房屋拆遷的核心內(nèi)容是拆遷補(bǔ)償安置，而拆遷補(bǔ)償安置的核心內(nèi)容則是對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估。房地產(chǎn)評估是指由專業(yè)人員，根據(jù)評估目的，遵循估價原則，選擇適應(yīng)的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。我國的房地產(chǎn)市場評估經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)形成較為科學(xué)完善的體系，通過評估應(yīng)當(dāng)能夠準(zhǔn)確地確定被拆遷房屋的市場價格，但由于城市房屋拆遷工作的復(fù)雜性和艱巨性，評估常常成為房屋拆遷中至關(guān)重要卻又最容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)。本文擬從實務(wù)操作的角度，簡述一下拆遷評估中應(yīng)注意的幾個法律問題。
一、拆遷評估中所必須遵循的基本原則
房地產(chǎn)評估的要求是獨立、客觀、公正，在具體評估時作業(yè)應(yīng)遵循的原則主要有下列5項：1、合法原則;2、最佳使用原則;3、替代原則;4、估價時點原則;5、公平原則。
合法原則要求房地產(chǎn)評估應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，例如兩家實物狀況相同的房屋，如果權(quán)益不同，價值會有所不同。但在估價時估價對象的權(quán)益不是估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等方面;最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用;替代原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。2003年修訂的《重慶市城市房屋拆遷管理條例》第二十六條就規(guī)定了“房屋拆遷補(bǔ)償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價格的70%”;估價時點原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果應(yīng)是對象在估價時點時的客觀合理價格或價值;公平原則要求房地產(chǎn)評估人員應(yīng)站在中立的立場上，提出一個對各方當(dāng)事人都相公平的價格。
二、評估中對拆遷補(bǔ)償因素的分析
1991年的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要考慮被拆遷人的人口、戶口、以及被拆遷房屋的情況等諸多因素，而2001年修訂的《城市房屋拆遷管理條例》則規(guī)定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”很顯然，新《條例》確定的對物的補(bǔ)償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化。原《條例》對物的補(bǔ)償是以重置價格合成新原則確定原房屋的價值量，這就導(dǎo)致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場評估價確定其價值量，符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護(hù)被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)。同時，新《條例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由過去的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”，既有理論上的邏輯性，又有實際上的可操作性。
根據(jù)國務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源同建設(shè)部政策法規(guī)司和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)的《城市房屋拆遷管理條例釋義》的解釋，區(qū)位是指某一房屋的地理位置，包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍環(huán)境、景觀等。區(qū)域因素是指所在地的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征并對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。從一定意義上說，區(qū)位以及區(qū)域因素分析就是對土地價格的分析，其中可分為兩部分：一部分是因絕對地租所決定的土地價值，一部分是由級差地租價所決定的土地價值。后一部分主要是由后天因素形成的環(huán)境起主要作用，前一部分主要取決于城市平均地價水準(zhǔn)。另外，城市規(guī)劃對土地價格會產(chǎn)生明顯的中長期結(jié)構(gòu)性調(diào)整作用。
拆遷補(bǔ)償還應(yīng)當(dāng)包括對拆遷房屋的內(nèi)部裝修程度的評估。2001年《條例》對房屋的裝修是否進(jìn)行補(bǔ)償并沒有明確規(guī)定，有人據(jù)此認(rèn)為，評估時對內(nèi)部裝修不予考慮，如果增加對房屋裝修的平谷會大大加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進(jìn)行。但也有觀點認(rèn)為新《條例》對這一問題的處理存在瑕疵，充分考慮對裝修的補(bǔ)償才是對私權(quán)利保護(hù)。筆者同意后一觀點。
三、對評估機(jī)構(gòu)的選擇
被拆遷房屋評估價值是否準(zhǔn)確，與評估機(jī)構(gòu)、評估人員的水平高低密切聯(lián)系，因此，對參加房屋拆遷評估的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有更高的要求。各地房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)制定拆遷評估單位的準(zhǔn)入條件，使拆遷人與被拆遷人能夠選擇水平較高、信譽(yù)較好的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷評估，形成既有市場準(zhǔn)入又有市場競爭的良好氛圍?！吨貞c市城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)，須具有工商營業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)，房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定，客觀、公正、科學(xué)執(zhí)業(yè)，不得損害當(dāng)事人的合法權(quán)益，不得違規(guī)執(zhí)業(yè)，市房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期公布房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)名錄，建立房屋拆遷評估管理制度，制定房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范，加強(qiáng)對房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。”
對于由誰來決定評估機(jī)構(gòu)的問題，《重慶市城市房屋拆遷管理條例》第二十六條也做出了規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)委托符合條件的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行價格評估，并將評估損失報核發(fā)房屋拆遷許可證的房屋拆遷行政主管部門備案。被拆遷人對拆遷人委托的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)果有異議的，可以持其另行委托的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)果與拆遷人協(xié)商。經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，拆遷當(dāng)事人可以按照本條例第十七條的規(guī)定申請裁決。”筆者認(rèn)為，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商從符合條件的評估機(jī)構(gòu)中自主選擇。達(dá)不成一致意見的，可以采取抽簽的方式?jīng)Q定由誰委托評估機(jī)構(gòu)。由于實踐中被拆遷人往往由不同的主體構(gòu)成，很難形成一致意見，最好的方式是每個被拆遷人自愿采取單獨或者集體與拆遷人協(xié)商確定評估機(jī)構(gòu)的方式。但如此一來，往往會形成在同一拆遷項目中出現(xiàn)多個評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的現(xiàn)象容易造成效率低下的問題。對此，筆者認(rèn)為這涉及到對法律價值的取向問題，對被拆遷人而言，評估是關(guān)系到拆遷補(bǔ)償?shù)闹卮笮袨椋瑥倪@一角度出發(fā)，公正的價值應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于效率的價值。同時，一個開發(fā)項目的拆遷委托多個評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，可能會出現(xiàn)評估結(jié)果的差異，這就對評估的精確提出了更高的要求，要求相關(guān)部門制定更為科學(xué)、合理的評估規(guī)范，使不同的評估機(jī)構(gòu)作出的評估報告具有大致相同的評估結(jié)論。