經(jīng)營性用房拆遷補償估價研究
經(jīng)營性用房主要是盈利性房地產(chǎn)，如商店、餐館、旅館、游樂場所等具有獲利能力的房地產(chǎn)。這些房地產(chǎn)不論是自用還是出租，都可以根據(jù)市場獲取（測算）其正常情況下的收益?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》(以下簡稱《條例》)第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”這一規(guī)定確定了等價有償?shù)牟疬w貨幣補償標準的基本原則。經(jīng)營性用房單價高，價格把握較為不易，其拆遷補償價格評估的準確與否，直接影響拆遷當事人的利益。
武漢市近年舊城改造步伐不斷加快，拆遷過程中所涉及到的經(jīng)營性用房也越來越多，由于武漢市老城區(qū)大部分已經(jīng)發(fā)展成為寸土寸金的城市商業(yè)中心區(qū)域（如全國聞名的“天下第一街”——漢正街），此類拆遷區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性用房拆遷補償價值尤為敏感。當前經(jīng)營性用房拆遷補償糾紛頻發(fā)，為了維護拆遷當事人的合法權(quán)益，促進舊城改造的順利進行，必須對經(jīng)營性用房拆遷評估的客觀、公正進行認真研究。武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司作為一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，承接了大量類似區(qū)域的拆遷估價工作，積累了不少經(jīng)營性用房拆遷補償估價的實踐經(jīng)驗，也遇到一些問題，現(xiàn)一并托出與各位同行探討。
一、經(jīng)營性用房及其估價特點
1、有收益
經(jīng)營性用房，或由業(yè)主自己經(jīng)營，或由業(yè)主出租給他人經(jīng)營，或以聯(lián)營的形式由業(yè)主和他人共同經(jīng)營。業(yè)主通過這些經(jīng)營形式，獲取房屋收益。
2、經(jīng)營性用房的年租金是年收益的基礎(chǔ)
出租他人經(jīng)營或和他人聯(lián)營的經(jīng)營性用房，一般都簽訂出租、聯(lián)營合同。合同中約定具體經(jīng)營性用房的具體年租金。經(jīng)營性用房的年租金扣除年維修費用、管理費用、保險、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等現(xiàn)金支出，一般就得到其年收益。
3、區(qū)域因素、個別因素相同的經(jīng)營性用房客觀價值基本相同
同一區(qū)域，繁華程度、交通條件相同，個別因素不同的經(jīng)營性用房，其價值不同，估價重點在個別因素修正。
4、部分經(jīng)營性用房內(nèi)的經(jīng)營內(nèi)容多樣化
不同經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營性用房的收益不同、收益率不同，收益法估價對應(yīng)的資本化率不同。
5、資本化率可以利用類似經(jīng)營性用房的售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式求出
在房地產(chǎn)市場發(fā)達的城市，經(jīng)營性用房出售的實例較多，利用類似商業(yè)用房售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式，可以求出經(jīng)營性用房的資本化率。對于收益年限超過40年的經(jīng)營性用房，可用類似經(jīng)營性用房租售比作為資本化率的近似值。盡管用租售比作為資本化率有一定誤差，但比其他方法更加科學(xué)且易被拆遷當事人接受，更具現(xiàn)實性。
6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場
小街道沿街一樓商鋪門面鄰接的街道,相當于大型商場內(nèi)的商鋪過道,使一樓商鋪實際經(jīng)營面積增加,計算沿街商鋪建筑面積時，應(yīng)適當考慮其“占道”增加的經(jīng)營面積。
7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規(guī)律性我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無自動扶梯的商場，二、三樓租金分別為一樓的38%、34%左右；與特定商業(yè)街道垂直小街道內(nèi)的商鋪租金，隨商鋪與特定街道的距離增加而減?。惶囟ㄉ虡I(yè)街道上，存在著租金相同的區(qū)段。根據(jù)這些規(guī)律，可以根據(jù)路線價法等方法評估經(jīng)營性用房的拆遷補償價格。
二、經(jīng)營性用房拆遷補償估價的原則
1、合法原則
⑴產(chǎn)權(quán)的合法性。無法確認合法產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性用房，必須在估價報告中說明估價及估價結(jié)論是以估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)為假設(shè)前提。我們在拆遷中發(fā)現(xiàn)由于歷史原因，很多被拆遷房屋根本就沒有進行過權(quán)屬登記，因此在實際操作過程中，估價機構(gòu)必須注意合理回避潛在的風(fēng)險，對于沒有或者無法核實合法產(chǎn)權(quán)的房屋，必須在報告中特別予以說明。
⑵用途的合法性。估價人員只能對證載為“商業(yè)”、“經(jīng)營”或“商服”的合法經(jīng)營性用房才能按經(jīng)營性用房進行估價。當前，不少沿街住宅等非經(jīng)營性用房未經(jīng)辦理用途變更便作為經(jīng)營性用房使用，在估價中應(yīng)特別注意。原則上估價人員不能對這些房屋作為“經(jīng)營用房”進行拆遷補償估價，建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。”這說明拆遷房屋性質(zhì)的認定是評估的前提條件，用途不明確的房屋，估價機構(gòu)切不可貿(mào)然出具正式估價報告。若拆遷當事人暫時無法確定房屋的性質(zhì)但又要求出具估價結(jié)論時，我們的經(jīng)驗是要求委托方提出正式書面委托函，委托函中明確對估價對象按照不同的假設(shè)用途進行估價，然后再按照不同的用途假設(shè)前提出具不同結(jié)論的初步估價報告，供拆遷當事人雙方參考。
2、保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為最高最佳使用原則
經(jīng)營性用房拆遷補償估價的最高最佳使用原則，是以保持現(xiàn)狀繼續(xù)合法使用為前提的最高最佳使用原則。
3、替代原則
經(jīng)營性用房拆遷補償估價的替代原則包含兩層含義。其一，從結(jié)果角度說，估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)公開市場成交價格；其二，從估價的方法角度說，經(jīng)營性用房拆遷補償可以采用市場法進行估價。