關(guān)于建筑面積的講解要點(diǎn)有哪些？
關(guān)于建筑面積的講解
一九九五年，建設(shè)部在頒發(fā)《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》（gjd-101-95）的同時(shí)，發(fā)布了《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》（土建工程gjdgz-101-95），其中含“建筑面積計(jì)算規(guī)則”（以下簡稱舊規(guī)則）。
一九九五年至二oo五年，相隔十年時(shí)間，我國建筑市場經(jīng)濟(jì)得以長足的發(fā)展，城市建設(shè)日新月異房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，建筑的新結(jié)構(gòu)、新材料、新技術(shù)、新施工方法層出不窮。舊面積計(jì)算規(guī)則顯然不適應(yīng)建筑技術(shù)發(fā)展的需要，與現(xiàn)實(shí)的“以人為本”的建筑理念有著明顯的差距。為此，對舊規(guī)則進(jìn)行較大的修改、補(bǔ)充、完善是非常必要的。
這次隨國家標(biāo)準(zhǔn)gb50500-2003建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》的編制，對舊規(guī)則進(jìn)行了修改，并根據(jù)建設(shè)部的要求將“建設(shè)面積計(jì)算規(guī)則”作為國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定。以便對新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算進(jìn)行規(guī)范。所以出臺了gb/t50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，下面就該規(guī)范的編制給同志們作個(gè)介紹。
一、編制依據(jù)
（一）gjdgz-101-95《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》（土建工程）第二章“建筑面積計(jì)算規(guī)則”。
（二）gb/t17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。
（三）gb50096-1999《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》。
（四）建設(shè)部建住房[2002]74號《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》。
（五）近幾年建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)發(fā)展的實(shí)際情況。
二、編制原則
（一）堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)的原則：把建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)（包括計(jì)劃統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工建設(shè)）與銷售適當(dāng)?shù)亟Y(jié)合起來。
（二）堅(jiān)持以人為本的原則：人們生產(chǎn)、生活中經(jīng)常和能夠正常活動的建筑空間與人們不能夠正?；顒拥慕ㄔO(shè)空間加以區(qū)別。
（三）堅(jiān)持為業(yè)主服務(wù)的原則：業(yè)主必要的經(jīng)?；顒拥慕ㄖ臻g計(jì)算建筑面積，屬于為社會提供服務(wù)的（如：道路組成部分的過街樓底層等）不計(jì)算建筑面積。
（四）堅(jiān)持計(jì)算規(guī)范應(yīng)有合理性、連貫性和統(tǒng)一性的原則（如：坡屋頂包括單層、多層的坡屋頂，和場館看臺下的建筑空間均作為坡屋頂來處理）。
（五）補(bǔ)充、完善新的建設(shè)技術(shù)的面積計(jì)算，適應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)發(fā)展的需要。
三、編制內(nèi)容及說明
建筑面積計(jì)算規(guī)范共分三章，第一章總則、第二章術(shù)語、第三章計(jì)算建筑面積的規(guī)定。
（一）總則
建筑面積計(jì)算規(guī)則制定的目的，作用及適用范圍。這個(gè)適用范圍：新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算。
（二）術(shù)語
對規(guī)則中有關(guān)詞匯給予明確的定義，以便正確計(jì)算建筑面積。如：勒腳、層高、凈高、永久性頂蓋、圍護(hù)性幕墻、裝飾性幕墻、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、飄窗等等加以解釋和界定。
（三）計(jì)算建筑面積的規(guī)定
1．規(guī)范規(guī)定單層建筑物計(jì)算建筑面積應(yīng)具備的高度，多層建筑物計(jì)算建筑面積應(yīng)具備的層高；坡屋頂計(jì)算建筑面積應(yīng)具備的凈高；計(jì)算建筑面積應(yīng)具備和圍護(hù)結(jié)構(gòu)及永久性頂蓋。
2．計(jì)算全面積的范圍
計(jì)算全面積的范圍，應(yīng)該是人們生產(chǎn)、生活中經(jīng)?；顒雍捅ＷC人們能夠正?；顒拥慕ㄖ臻g。
（1）人們經(jīng)常活動的建筑高層或?qū)痈?、凈高?br>
（2）有擋風(fēng)遮雨的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。
（3）有保證人們正?；顒拥挠谰庙斏w。
（四）折算面積的范圍
設(shè)計(jì)加以利用，但層高或凈高不能完全滿足人們正?；顒拥慕ㄖ臻g；或不能完全起擋風(fēng)遮雨作用的無圍護(hù)結(jié)構(gòu)但有永久性頂蓋的建筑空間，計(jì)算一半的建筑面積。
（五）不計(jì)算建筑面積的范圍
1．人們不經(jīng)?；顒踊虿荒軌蛱峁┤藗冋；顒拥慕ㄖ臻g，如：凈高過低，或無永久性頂蓋的建筑物部分，或設(shè)備部分（如：上人扶梯、滾道等）；
2．成公共道路的組成部分（過街樓的過道等）；
3．突出在建筑物外的裝飾性的構(gòu)配件等。
四、新舊規(guī)則的比較
新舊規(guī)則（范）比較表
五、條文說明
（一）術(shù)語
1．層高一般是上下兩層之間的垂直距離，建筑物的最上一層也有其層高，頂層的層高是其樓面結(jié)構(gòu)標(biāo)高至屋面板板面結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離，若遇以屋面找坡的屋面，應(yīng)以屋面板最低處板面結(jié)構(gòu)標(biāo)高計(jì)算。
2．平屋頂單層建筑物，由設(shè)計(jì)室外地面標(biāo)高至檐口之間的垂直距離，稱為檐高。本規(guī)范所指的平屋頂單層建筑物的高度是室內(nèi)地面標(biāo)高至屋面板板面結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。遇有以屋面板找坡的平屋頂單層建筑物，應(yīng)以屋面板最低處板面結(jié)構(gòu)標(biāo)高計(jì)算。
3．室內(nèi)凈高應(yīng)以建筑設(shè)計(jì)的室內(nèi)地面至上部樓板底面的垂直高度計(jì)算，如有吊頂天棚時(shí)以吊頂天棚底面計(jì)算。
4．自然層的樓板結(jié)構(gòu)包括各種樓板結(jié)構(gòu)，如：鋼樓板、鋼筋混凝土樓板、壓型鋼板鋼筋混凝土疊合樓板、木樓板等。
5．走廊可分為內(nèi)走廊和外走廊，均為建筑物的水平交通空間。內(nèi)走廊已納入建筑物面積內(nèi)計(jì)算，外走廊應(yīng)根據(jù)其有無圍護(hù)結(jié)構(gòu)和層高確定其面積計(jì)算后，納入建筑物面積內(nèi)。
6．設(shè)置在單層建筑物（包括平屋頂和坡屋頂）出檐下和多層建筑物上層出挑在底層構(gòu)成水平交通空間的均為檐廊。
7．建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形（可能是四面，也可能是三面或二面）的走廊均稱之為回廊。
8．門斗多設(shè)在公共建筑（商場、寫字樓等）的進(jìn)出口，為節(jié)省能源，防止和減少室內(nèi)暖氣或冷氣散失的建筑空間。在該建筑空間多采用電子感應(yīng)門，或?qū)＾D(zhuǎn)門（感應(yīng)或人工），或彈簧門，或塑膠門簾組合為內(nèi)外兩道門。
9．勒腳是為保護(hù)建筑物外墻墻腳，防止滴水的浸蝕和人員的碰撞，采用在墻腳部位加厚墻體或抹灰、貼面磚等均稱勒腳。
10．為擋風(fēng)遮雨，建筑物除水平結(jié)構(gòu)（底板、頂板和梁）、堅(jiān)向結(jié)構(gòu)（墻體和柱）外，還需設(shè)置圍護(hù)部分，即墻體（包括幕墻）、柱、門、窗等，由豎向結(jié)構(gòu)和圍護(hù)部分組成建筑物的閉合空間稱圍護(hù)結(jié)構(gòu)。
11．圍護(hù)性幕墻是指建筑物的某一部分不設(shè)其他結(jié)構(gòu)的墻體，而以幕墻直接代替建筑物的外墻構(gòu)成建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的部分。
12．落地櫥窗可以分為突出外墻面的櫥窗和不突出墻面的櫥窗，本規(guī)范是指突出外墻面的櫥窗；不突出外墻面的櫥窗面積已包括在建筑物的建筑面積內(nèi)，不另計(jì)算。
（二）建筑面積的計(jì)算
1．本規(guī)范規(guī)定建筑面積的計(jì)算是以外墻結(jié)構(gòu)邊線計(jì)算，勒腳僅是墻根部很矮的一部分墻體加厚，不能代表整個(gè)外墻結(jié)構(gòu)，所以建筑物的面積以勒腳以上外墻結(jié)構(gòu)外圍面積計(jì)算。原面積計(jì)算規(guī)則規(guī)定“單層建筑物，不論其高度如何均按一層計(jì)算”。在當(dāng)時(shí)情況下多指大的工業(yè)廠房。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，基本建設(shè)投資的多元化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的集約化，大型的養(yǎng)殖場、孵化場等不再是高大的建筑，而是適用的低矮的坡屋頂單層建筑，住宅小區(qū)也出現(xiàn)了高度不足2.20m的平屋頂單層停車庫房。為此，我們將單層建筑分為平屋頂和坡屋頂兩類，并按不同的高度和室內(nèi)凈高確定其面積的計(jì)算。
2．建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者，該局部就構(gòu)成多層建筑。由于有樓層層高不同計(jì)算建筑面積不同的規(guī)定，所以該局部樓層的底層及以上樓層都應(yīng)以層高確定其面積的計(jì)算。
3．隨著人們物質(zhì)文化生活水平的提高，建筑的設(shè)計(jì)理念發(fā)生巨大變化。使用功能的齊全和優(yōu)化，出現(xiàn)許多多層住宅小區(qū)，底層設(shè)置車庫，其層高不足2.20m。鑒于上述現(xiàn)實(shí)，本規(guī)范將多層建筑分為不同層高確定其面積的計(jì)算。
4．為屋面防水的通暢和保溫隔熱，近幾年在建筑物和別墅建筑中多采用坡屋頂。坡屋頂內(nèi)的建筑空間利用，國家標(biāo)準(zhǔn)gb50096-1999《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》作了相應(yīng)的規(guī)定，以室內(nèi)凈高確定其建筑面積的計(jì)算。同理，場館看臺下的建筑空間也應(yīng)視為坡屋頂內(nèi)的建筑空間，設(shè)計(jì)加以利用時(shí)，同樣應(yīng)按其室內(nèi)凈高確定其面積的計(jì)算。
5．原面積計(jì)算規(guī)則規(guī)定，地下室、半地下室以其“上口外墻外圍水平面積計(jì)算”，文字上不甚嚴(yán)密，“上口外墻”容易理解為地下室、半地下室的上一層建筑的外墻。上一層建筑外墻與地下室墻的中心線不一定完全重疊，多數(shù)情況是凸出或凹進(jìn)地下室外墻中心線。為此，本規(guī)范將地下室和半地下室的面積計(jì)算定為：按地下室外墻上口外邊線所圍水平面積計(jì)算。
6．原面積計(jì)算規(guī)則，對設(shè)計(jì)加以利用而無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的吊腳架空層無規(guī)定。無圍護(hù)結(jié)構(gòu)而設(shè)計(jì)加以利用的吊腳架空層在坡地建筑中比較多見。本規(guī)范將其列為計(jì)算1/2面積的范圍。（繪圖）
7．建筑物的門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時(shí)，回廊屬于門廳、大廳的一部分，但回廊部分結(jié)構(gòu)層發(fā)生了變化，構(gòu)成新的層高，如同單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層一樣，回廊的底層及回廊均以新的層高確定其面積的計(jì)算。（繪圖）
8．架空走廊是為兩個(gè)建筑物間（或坡地至建筑物間）專門設(shè)置的水平交通道。架空走廊下不論是否設(shè)柱，均屬架空走廊。（繪圖）
9．立體書庫、立體倉庫原面積計(jì)算規(guī)則規(guī)定：有結(jié)構(gòu)層的按結(jié)構(gòu)層計(jì)算面積，無結(jié)構(gòu)層的按書架層和貨架層計(jì)算面積。我們認(rèn)為以書架層和貨架層計(jì)算面積是不合理的。本規(guī)范改為無結(jié)構(gòu)層的按一層計(jì)算面積。本規(guī)范并納入立體車庫的面積計(jì)算，立體車庫與立體倉庫、立體書庫有所不同，有其特殊性。如有結(jié)構(gòu)層的立體車庫，多為車輛自行進(jìn)入停車位，為排除廢氣，立體車庫不可能完全封閉，為此，對立體車庫在規(guī)定上未提圍護(hù)結(jié)構(gòu)，僅以層高確定其面積的計(jì)算。
10．劇場、影院以及體育場館的燈光控制室均按有圍護(hù)結(jié)構(gòu)考慮。燈光控制室一般都不會將燈光的操作暴露給觀眾，分散觀眾的注意力。原面積計(jì)算規(guī)則和本規(guī)范均未提無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的面積計(jì)算。11．建筑物外的落地櫥窗、門斗（建筑物內(nèi)、外門斗均稱門斗），一定是有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，該條文中“有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)”是指挑廊、走廊、檐廊。
12．本條所稱“場館”實(shí)質(zhì)上是指“場”（如：足球場、網(wǎng)球場等）看臺上永久性頂蓋部分。“館”應(yīng)該是有永久性頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，可按單層或多層建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)算面積。
13．如遇建筑物屋頂?shù)臉翘蓍g有坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂?shù)南嚓P(guān)條文計(jì)算面積。
14．“設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物”是指向建筑物外傾斜的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，若遇有向建筑物內(nèi)傾斜的圍護(hù)結(jié)構(gòu)可視為坡屋頂，按坡屋頂有關(guān)條文計(jì)算面積。
15．室內(nèi)樓梯的面積計(jì)算，應(yīng)按樓梯依附的建筑物的自然層數(shù)計(jì)算，合并在建筑物面積內(nèi)。遇躍層建筑，其共用的室內(nèi)樓梯仍按自然層計(jì)算面積；上下兩錯(cuò)層戶室共用的室內(nèi)樓梯，應(yīng)選較多一面的自然層計(jì)算面積。（繪圖）
16．.一些大型的商業(yè)建筑設(shè)有多層大廳回廊，在大廳內(nèi)設(shè)置多層獨(dú)立的自動扶梯，這些扶梯除兩端固定在樓層板或梁之外，扶梯本身屬于設(shè)備，為此扶梯不宜計(jì)算建筑面積。為不至產(chǎn)生予盾，滾梯的面積計(jì)算應(yīng)與扶梯取得一致。
17．建筑物內(nèi)的提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪，原面積計(jì)算規(guī)則規(guī)定按自然層計(jì)算面積。
18．雨篷均以其寬度超過2.10m或不超過2.10m衡量，不超過者不計(jì)算面積，超過者按雨篷的結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2計(jì)算。有柱雨篷和無柱雨篷計(jì)算是一致的，解決了原面積計(jì)算規(guī)則對有一面墻體和獨(dú)立柱支撐的雨篷無法計(jì)算面積的問題。
19．如遇多層室外樓梯，最上層樓梯無永久性頂蓋，不計(jì)算面積，最上層樓梯可視為下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯可計(jì)算面積。建筑物出入口的雨篷不能完全遮蓋室外樓梯時(shí)，不作為有永久性頂蓋的室外樓梯。
20．陽臺在gb50096-1999《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》術(shù)語中定義為供人們進(jìn)行室外活動和晾曬衣物的空間，從設(shè)計(jì)意義講陽臺設(shè)圍護(hù)結(jié)構(gòu)就失掉設(shè)置陽臺的意義。如若開發(fā)商或業(yè)主自行封閉陽臺，不在本規(guī)范面積計(jì)算范圍之內(nèi)。
21．本規(guī)范規(guī)定無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費(fèi)站等的面積計(jì)算。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，出現(xiàn)許多新型結(jié)構(gòu)，如柱不再是單純的直立的柱，而出現(xiàn)正v型柱、倒∧型柱等不同類型的柱，給面積計(jì)算帶來許多爭議，為此，我們不以柱來確定面積的計(jì)算，而依據(jù)頂蓋的水平投影面積計(jì)算。在車棚、貨棚、站臺、加油站、收費(fèi)站內(nèi)設(shè)有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的管理室、休息室等，另按相關(guān)規(guī)定條文計(jì)算面積。
22．高低聯(lián)跨的建筑物，其高低跨內(nèi)部連通時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨面積內(nèi)。
23．地鐵車站與地鐵隧道之間的變形縫的面積不計(jì)入地鐵車站。
24．本規(guī)范所指建筑物內(nèi)的變形縫是與建筑物相連通的變形縫，即暴露在建筑物內(nèi)，在建筑物內(nèi)可以看得見的變形縫。
25．室內(nèi)凈高不足1.20m的部位，不計(jì)算建筑面積，如：坡屋頂單層建筑物、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺下室內(nèi)凈高不足1.20m的部位。
26．屬于道路和人行道部分的建筑空間，如建筑物的通道。
27．設(shè)計(jì)不利用的建筑空間，不計(jì)算建筑面積，如：深基礎(chǔ)架空層、吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺下的建筑空間。
28．突出外墻的裝飾性部分，不計(jì)算建筑面積，如：墻面抹灰、裝飾面層、裝飾性幕墻、裝飾性陽臺、挑廊等。
29．無永久性頂蓋的建筑空間，不計(jì)算建筑面積，如：無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯等。
30．構(gòu)筑物不計(jì)算建筑面積，如：獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、水塔、貯倉、棧橋、露天泳池、花架、涼棚等。