目前，全國各地大興工程建設(shè)，其中房地產(chǎn)工程也如雨后春筍般遍地都是，住宅房、商業(yè)房等等，每一塊都是十分搶手的，那么，關(guān)于房地產(chǎn)工程預(yù)算審計(jì)流程是怎樣的，工程造價(jià)前有何準(zhǔn)備工作，審計(jì)的主要審核方法有哪些。
一、房地產(chǎn)工程預(yù)算審計(jì)流程
1、資料的審核
目前的工程結(jié)算審計(jì)處于工程竣工階段，除跟蹤審計(jì)外大多屬于事后審計(jì)，現(xiàn)場只有成型后的外觀，所有隱蔽情況只能靠業(yè)主及施工方提供的資料來顯示，對資料的真實(shí)性、有效性、可靠性的甑別就顯得尤為重要。接受委托時(shí)應(yīng)與委托單位進(jìn)行詳細(xì)的書面的資料交接，結(jié)算審核應(yīng)提供并審核的資料有：
（1）完整的施工圖、竣工圖；
（2）招標(biāo)文件、招標(biāo)答疑、補(bǔ)充文件；
（3）投標(biāo)文件、施工合同和補(bǔ)充協(xié)議；
（4）圖紙會(huì)審記錄、施工組織設(shè)計(jì)、會(huì)議紀(jì)要；
（5）業(yè)主指定或自供的設(shè)備、材料型號(hào)、品牌；
（6）設(shè)計(jì)變更單、工程聯(lián)系單及現(xiàn)場簽證單；
（7）地基驗(yàn)槽記錄、工程隱蔽記錄、施工日志；
（8）樁基檢測報(bào)告與驗(yàn)收記錄；
（9）其他與工程造價(jià)有關(guān)的所有資料。
在審核以上資料時(shí)必須甑別：（一）是否為經(jīng)過業(yè)主簽字、蓋章確認(rèn)的送審資料，以確定其資料的可靠性，任何施工方送審的資料及補(bǔ)充資料均是無效資料，應(yīng)經(jīng)過業(yè)主認(rèn)可后轉(zhuǎn)交咨詢公司；（二）是否為原件（原始資料），以推斷其資料的真實(shí)性；（三）所有的資料是否編號(hào)連續(xù)、有明確的時(shí)間標(biāo)注，以判斷其資料的有效性。在甑別以上資料的真實(shí)性、有效性、可靠性的同時(shí)還應(yīng)對資料存在的問題進(jìn)行質(zhì)疑，并以書面聯(lián)系函的形式要求業(yè)主回復(fù)及提供補(bǔ)充資料。
2、合同的審核
施工合同審核是工程結(jié)算審核的重要內(nèi)容，也是降低工程成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。施工合同條款的字斟句酌對項(xiàng)目結(jié)算造價(jià)的增加與否起著關(guān)鍵作用，施工合同中約定了合同價(jià)款的模式（即總價(jià)包干與綜合單價(jià)包干兩種模式）、工程結(jié)算方式、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、索賠與反索賠的條件等等。
對于合同為總價(jià)包干模式而言，結(jié)算時(shí)要弄清包干的內(nèi)容具體有哪些，是否都按合同約定全部完成，針對現(xiàn)場實(shí)際情況，尤其是裝修部分一定要到現(xiàn)場進(jìn)行踏堪及實(shí)地測量與統(tǒng)計(jì)，對于未完成的項(xiàng)目一定要給予核減，核減項(xiàng)目不只是核減直接費(fèi)，以直接費(fèi)為基數(shù)按費(fèi)率計(jì)算的間接費(fèi)、稅金等也應(yīng)同比例核減。
對于合同為綜合單價(jià)包干模式的工程，工程量為據(jù)實(shí)結(jié)算，審核前一定要重新按合同約定的結(jié)算方式，根據(jù)行業(yè)相關(guān)規(guī)定與規(guī)則進(jìn)行工程量計(jì)算，做到準(zhǔn)備充分、心中有數(shù)，計(jì)算時(shí)切忌按圖計(jì)算，一定要結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際施工情況，同時(shí)在計(jì)算式處標(biāo)注計(jì)算依據(jù)，以便與施工單位核對時(shí)方便查找，做到有理有據(jù)。
對于施工合同中對工期與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有約定的，應(yīng)征得業(yè)主同意，按合同約定對工期與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)懲。
3、招、投標(biāo)文件的審核
在工程招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，招標(biāo)是一種要約邀請，如果你投了標(biāo)，表明你對招標(biāo)方有興趣，你就要響應(yīng)要約邀請中的條件，也就要滿足要約邀請中的規(guī)定，也即招標(biāo)文件對投標(biāo)方有一些特殊要求，那么投標(biāo)方既然要投標(biāo)而最終又中了標(biāo)，那一定對招標(biāo)要求有一些承諾，這些要求與承諾是作為我們最終結(jié)算時(shí)對造價(jià)是否增減的重要審核依據(jù)，尤其是招標(biāo)文件中對措施費(fèi)的報(bào)價(jià)方式的明確規(guī)定，審核時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注，合同外增加費(fèi)用是否要調(diào)整與其對應(yīng)的措施費(fèi)。
4、設(shè)計(jì)變更的審核
施工圖是工程項(xiàng)目招標(biāo)的依據(jù)和工程施工的基礎(chǔ)，在施工過程中根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況難免會(huì)發(fā)生變更。設(shè)計(jì)變更有原設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更通知單和修改圖紙，設(shè)計(jì)、校審人員簽字并加蓋公章，并經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理工程師審查簽字同意的設(shè)計(jì)變更才算有效變更，重大的設(shè)計(jì)變更應(yīng)經(jīng)原審批部門審批，否則不應(yīng)列入結(jié)算。施工中承包人不得對原工程設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，因承包人擅自變更設(shè)計(jì)發(fā)生的費(fèi)用和由此導(dǎo)致發(fā)包人直接損失的，由承包人承擔(dān)，延誤的工期不予順延，所以在審核變更單時(shí)，要留意變更的主體是誰，為什么要變更，是否引起了造價(jià)的變化，同時(shí)要注意變更的時(shí)間和費(fèi)用減少的變更單，有的變更單從時(shí)間上可以判斷是在招投標(biāo)過程中發(fā)生的變更，此種變更所引起的費(fèi)用增減應(yīng)反應(yīng)在合同中，而不是在施工過程中，如為總價(jià)包干項(xiàng)目則不應(yīng)調(diào)整造價(jià)；有些變更單并不引起造價(jià)增加，只是一些方案的細(xì)化與說明，審核時(shí)一定要前后推敲，仔細(xì)核對原施工圖及其說明；有些變更單是引起造價(jià)減少的項(xiàng)目，施工方在送審時(shí)不會(huì)主張，我們專業(yè)工程師要拿出有力的依據(jù)來說服施工方，從而準(zhǔn)確確定設(shè)計(jì)變更部分的造價(jià)。
設(shè)計(jì)變更的價(jià)款計(jì)算方法合同中一般會(huì)約定：合同中有適用或類似于變更工程的單價(jià)或總價(jià)的按合同已有的價(jià)格或參照類似價(jià)格，合同中沒有適用或類似于變更工程的單價(jià)或總價(jià)的，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行。在審核過程中，對合同中有適用或類似于變更工程的單價(jià)或總價(jià)的按合同已有的價(jià)格或參照類似價(jià)格的子目，一定要注意對于費(fèi)率下浮或總價(jià)下浮的工程，在結(jié)算時(shí)要特別注意變更或新增項(xiàng)目也應(yīng)按此同等比例下浮后作為變更增加的造價(jià)。對合同中沒有適用或類似于變更工程的單價(jià)或總價(jià)的，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，在審核時(shí)重點(diǎn)關(guān)注價(jià)格的套取是否與合同約定一致，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)與原投標(biāo)文件即商務(wù)標(biāo)中的費(fèi)率一致，如果有下浮或讓利的也應(yīng)按同等比例下浮后作為變更增加的造價(jià)。
5、現(xiàn)場簽證的審核
現(xiàn)場簽證是在施工過程中額外發(fā)生的一些事件，它反映了施工過程中的實(shí)際情況，但不一定都會(huì)引起造價(jià)的增加。審核過程中要注意簽證單上簽字單位是否齊全，簽字人是否為施工合同中約定的各方負(fù)責(zé)人，如果不是或是有多個(gè)負(fù)責(zé)人簽字，就應(yīng)提出質(zhì)疑，要求業(yè)主確認(rèn)是否均為有效文件。尤其對簽字為“情況屬實(shí)”的簽證單，只能說明事實(shí)存在，但要分清是誰的責(zé)任引起的簽證事項(xiàng)，是否要增加造價(jià)，該增加多少都要重點(diǎn)審核。另外，以實(shí)物量形式進(jìn)行簽證的，應(yīng)按消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表（或單位估價(jià)表）計(jì)算，列入直接費(fèi)，如以“元”的形式進(jìn)行簽證的，不應(yīng)列入直接費(fèi)，只能計(jì)取稅金，另有說明的除外。
6、爭議的解決
工程結(jié)算是建議單位、施工單位及咨詢公司三方談判的過程，因?yàn)楦鞣秸镜牧霾灰粯樱袝r(shí)會(huì)對合同文件、相關(guān)法規(guī)等的理解產(chǎn)生歧義，因此產(chǎn)生爭議是必然的也是正常的。當(dāng)我們產(chǎn)生爭議時(shí)如何解決呢？可以采取三方溝通協(xié)調(diào)會(huì)、向權(quán)威部門如定額站咨詢、協(xié)調(diào)不成還可以采取仲裁或是起訴。在審核過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)施工方少報(bào)、漏報(bào)的情況，此時(shí)會(huì)在送審價(jià)的基礎(chǔ)上增加造價(jià)，當(dāng)出現(xiàn)增加造價(jià)時(shí)，業(yè)主很難接受，此時(shí)就要主動(dòng)與業(yè)主溝通，用有力的法律、法規(guī)說服業(yè)主，以取得業(yè)主的支持與理解，使結(jié)算審核的結(jié)果做到公平、公正。
7、成果文件的編寫
一份好的工程結(jié)算審計(jì)項(xiàng)目，最終審核結(jié)果反映在成果文件中。成果文件中除了應(yīng)包含最基本的信息如：編制說明、項(xiàng)目概況、審核依據(jù)、計(jì)價(jià)依據(jù)、編審方法等外，還應(yīng)對結(jié)算爭議問題的闡述及最終解決辦法進(jìn)行說明特別，以便多年以后有據(jù)可查；同時(shí)，對業(yè)主在本項(xiàng)目上的管理一定要用心地提出合理化建議，供業(yè)主在今后的工程項(xiàng)目管理中參考。
二、工程造價(jià)審計(jì)的前期準(zhǔn)備工作
收集查閱項(xiàng)目基本建設(shè)程序和過程資料。項(xiàng)目建設(shè)基本建設(shè)程序資料主要包括項(xiàng)目的立項(xiàng)、工程可行性研究報(bào)告及批復(fù)、初步設(shè)計(jì)及批復(fù)、重大變更批文及有關(guān)重大事項(xiàng)決定的有關(guān)文件。根據(jù)上述資料全面了解項(xiàng)目建設(shè)基本概況和工程規(guī)模，掌握項(xiàng)目投資概預(yù)算選用的相關(guān)規(guī)范；項(xiàng)目建設(shè)過程資料主要包括工程實(shí)體建設(shè)過程中形成的各類會(huì)議紀(jì)要、招投標(biāo)文件、工程變更及審核聯(lián)系函、相關(guān)參建單位的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。根據(jù)上述資料全面掌握工程實(shí)施過程中的造價(jià)控制執(zhí)行情況及結(jié)果。為后期對造價(jià)的真實(shí)性復(fù)核做準(zhǔn)備。
三、審計(jì)的主要審核方法
1、全面審查法；2、重點(diǎn)審核法；3、對比審核法；4、標(biāo)準(zhǔn)圖審核法；5、分組計(jì)算審核法。