公房拆遷補(bǔ)償款的歸屬與分配
根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》,對(duì)公房承租人的補(bǔ)償可以選擇采用以下三種方式:1、公房承租人按照房改政策購買承租房屋,以被拆遷人身份獲得補(bǔ)償;2、被拆遷人以異地安置公房承租人的方式,與公房承租人解除原來的租賃關(guān)系(實(shí)物補(bǔ)償);3、被拆遷人以協(xié)議方式收購公房承租人的公房使用權(quán)(貨幣補(bǔ)償)。現(xiàn)實(shí)生活中,比較常見的是第一和第三種方式。而本文僅針對(duì)第三種即貨幣補(bǔ)償方式。
根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》,公房拆遷補(bǔ)償?shù)氖浅凶馊耍@是很明確的。在貨幣補(bǔ)償方式中,拆遷補(bǔ)償款的歸屬及分配取決于以下幾個(gè)事實(shí)的發(fā)生順序:承租人死亡、承租人變更、拆遷的實(shí)施。根據(jù)上述事實(shí)的發(fā)生順序,拆遷補(bǔ)償款歸屬及分配的情形可以分述如下:
1、拆遷在公房承租人生前實(shí)施,公房承租人在獲得拆遷補(bǔ)償款后死亡的。這種情況下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為拆遷補(bǔ)償款歸承租人所有。公房承租人死亡后,該拆遷補(bǔ)償款作為個(gè)人遺產(chǎn)按照繼承法相關(guān)規(guī)定,由其繼承人繼承。
2、公房承租人生前與被拆遷人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議,但在補(bǔ)償款落實(shí)到位之前死亡的。這種情況也是有可能的,因?yàn)椴疬w本身有一個(gè)周期,從前期的籌備、協(xié)商,到拆遷的實(shí)施,補(bǔ)償款的落實(shí)存在一個(gè)較長的時(shí)間跨度。而承租人——大部分都是上年歲的老人了——有可能在這個(gè)時(shí)間跨度中的任何一個(gè)時(shí)間點(diǎn)告別人世。在這種情況下,拆遷補(bǔ)償協(xié)議在承租人死亡前還是死亡后達(dá)成對(duì)于補(bǔ)償款歸屬的認(rèn)定就具有關(guān)鍵意義。如果拆遷補(bǔ)償協(xié)議在承租人死亡前達(dá)成,則承租人的地位已經(jīng)被固定,后來不可能再發(fā)生承租人變更的問題。這種情況下,筆者認(rèn)為拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸承租人所有。承租人死亡后,拆遷補(bǔ)償款作為承租人個(gè)人的遺產(chǎn),按照繼承法有關(guān)規(guī)定由繼承人繼承。如果承租人在拆遷補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成前死亡的,其承租人的主體資格喪失,不能再以承租人的身份獲得拆遷補(bǔ)償款。
3、原來的公房承租人死亡,家庭成員就變更承租人事宜達(dá)成一致意見并經(jīng)公房產(chǎn)權(quán)人或管理人同意變更了公房承租人。變更承租人后發(fā)生拆遷,取得拆遷補(bǔ)償款。這種情況下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定拆遷補(bǔ)償款歸變更后的承租人。
4、原公房承租人死亡,因?yàn)榧彝コ蓡T不能就變更承租人人選達(dá)成一致或公房產(chǎn)權(quán)人或管理人拒絕變更承租人,在此僵持之際,發(fā)生拆遷。這種情況最為復(fù)雜,也最為普遍。
現(xiàn)實(shí)生活中,在原承租人死亡后,通常由共同居住的家庭成員繼續(xù)居住公房,并承擔(dān)房租及其他由承租人承擔(dān)的義務(wù),扮演實(shí)際承租人的角色。但是,就筆者了解,請(qǐng)求確認(rèn)事實(shí)上的公房租賃關(guān)系或?qū)嶋H承租人地位的訴訟主張?jiān)谀壳笆堑貌坏椒ㄔ褐С值摹?br>
那么在原承租人已經(jīng)死亡,又沒有簽訂新的公房租賃合同確定新的承租人的情形下,是不是就不存在補(bǔ)償?shù)膯栴}了呢?因?yàn)椴淮嬖诔凶馊肆税 H绻@個(gè)論斷正確的話,共同居住的家庭成員就只能流落街頭了,因此,共同居住的家庭成員的居住利益是必須得到補(bǔ)償?shù)?,雖然他(她)不是承租人。也就是說,在承租人死亡后,變更承租人之前,在公房中居住的所有家庭成員都有自己獨(dú)立的權(quán)利。如果此時(shí)發(fā)生拆遷,他們應(yīng)當(dāng)共同得到補(bǔ)償。他們對(duì)于公房拆遷補(bǔ)償款是一種共有關(guān)系。根據(jù)筆者手頭掌握的有限的資料,拆遷補(bǔ)償款是按照各自的居住面積而不是按人頭(平均)進(jìn)行分割的。