一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為以下幾個(gè)大部分：
1、土地費(fèi)用
2、前期費(fèi)用
3、建安成本
4、配套費(fèi)用
5、籌資成本。
6、管理費(fèi)用
7、銷(xiāo)售費(fèi)用
從上述成本費(fèi)用組成分析，成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。
二、成本分解的過(guò)程
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個(gè)過(guò)程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動(dòng)的體現(xiàn)。與項(xiàng)目的時(shí)間計(jì)劃一樣，成本計(jì)劃及控制也有一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過(guò)程。在項(xiàng)目初期，首先是確定一個(gè)項(xiàng)目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)的過(guò)程。
1、投資估算
在項(xiàng)目正式立項(xiàng)前一般都要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估分析，包括成本估算、進(jìn)度計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃、資金計(jì)劃、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以確定該項(xiàng)目的盈利能力及利潤(rùn)率，并選擇比較可行性高的項(xiàng)目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗(yàn)估算法、因素估算法、工料清單法等，在pm2的成本估算功能中，通過(guò)模版、設(shè)置計(jì)算依據(jù)等方式，均可以實(shí)現(xiàn)上述估算計(jì)算。在pm2中的具體實(shí)現(xiàn)如下：
1）核算項(xiàng)目設(shè)置，相當(dāng)于設(shè)置不同的項(xiàng)目執(zhí)行方案，例如：不同的容積率、服務(wù)性設(shè)施所有權(quán)等，對(duì)不同方案的成本、盈利能力等進(jìn)行分析對(duì)比。
2）收支項(xiàng)目（成本項(xiàng)目）設(shè)置
相當(dāng)于是工程估算人員對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用項(xiàng)目的層層分解，這個(gè)成本項(xiàng)目的分解也是一個(gè)過(guò)程，隨著項(xiàng)目計(jì)劃的進(jìn)展，成本項(xiàng)目的劃分也越來(lái)越細(xì)。例如：在項(xiàng)目計(jì)劃初期只劃分了土地費(fèi)、建安費(fèi)、配套費(fèi)等，隨著時(shí)間的進(jìn)展，就需要將土地費(fèi)逐漸分解為土地出讓金、土地評(píng)估、交易、登記、契約費(fèi)等。
3）收支估算（成本估算）
隨著收支項(xiàng)目（成本項(xiàng)目）的設(shè)定，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期資金需求量，就需要計(jì)劃不同時(shí)期內(nèi)的資金收支計(jì)劃。在pm2系統(tǒng)中，就是按預(yù)先設(shè)定的費(fèi)用項(xiàng)目指標(biāo)錄入/計(jì)算/調(diào)整估算數(shù)據(jù)。包括成本估算、資金來(lái)源、現(xiàn)金流量等各種財(cái)務(wù)分析報(bào)表。
由于pm2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設(shè)定各種項(xiàng)目建筑指標(biāo)及相關(guān)的計(jì)算關(guān)系，例如：根據(jù)單方成本、建筑面積計(jì)算總成本，設(shè)置各個(gè)成本項(xiàng)目占總成本的比例而計(jì)算各個(gè)成本項(xiàng)目的成本估算等。
2、成本目標(biāo)
在項(xiàng)目規(guī)劃階段，在投資估算的基礎(chǔ)上制訂目標(biāo)成本和資金計(jì)劃，作為后續(xù)項(xiàng)目成本控制的基線。pm2系統(tǒng)按照二維表的格式顯示核算項(xiàng)目的成本計(jì)劃，二維表的橫向顯示計(jì)劃的周期，例如：年度、季度、月份，二維表的縱向顯示當(dāng)前核算項(xiàng)目下所有的成本項(xiàng)目，這樣二維表就能夠詳細(xì)的顯示成本項(xiàng)目在計(jì)劃年度下計(jì)劃月份的計(jì)劃金額。
成本目標(biāo)的確定，對(duì)項(xiàng)目成本計(jì)劃和控制，有著重要的指導(dǎo)意義。隨著工程項(xiàng)目的施工進(jìn)展,當(dāng)計(jì)劃/實(shí)際成本超出目標(biāo)成本時(shí)，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，成本動(dòng)態(tài)發(fā)生變動(dòng)，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時(shí)，須分析產(chǎn)生差異的原因，并修訂目標(biāo)成本。
3、成本計(jì)劃
在制定項(xiàng)目成本目標(biāo)時(shí)，與項(xiàng)目整體的進(jìn)度計(jì)劃關(guān)聯(lián)，可以從項(xiàng)目/任務(wù)計(jì)劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關(guān)費(fèi)用的計(jì)劃數(shù)字，并自動(dòng)按日期和成本項(xiàng)目匯總，從而構(gòu)成整個(gè)項(xiàng)目的成本計(jì)劃。
三、成本控制的過(guò)程
動(dòng)態(tài)成本分析對(duì)比是整個(gè)系統(tǒng)的核心功能，它能自動(dòng)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的核算，生成全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本一覽表，對(duì)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的差異進(jìn)行比較查詢，提供各種對(duì)比分析報(bào)表和圖形。系統(tǒng)通過(guò)合同結(jié)算與撥款對(duì)比及撥款計(jì)劃分析待發(fā)生成本預(yù)測(cè)、項(xiàng)目成本明細(xì)表動(dòng)態(tài)分析對(duì)比項(xiàng)目成本計(jì)劃與實(shí)際的差異；通過(guò)成本分?jǐn)倶I(yè)務(wù)功能對(duì)相關(guān)公共費(fèi)用進(jìn)行成本分?jǐn)偂＞唧w的控制操作流程如下：
1、建立合同與成本項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)關(guān)系
在建立了核算項(xiàng)目及收支項(xiàng)目后，在合同維護(hù)中通過(guò)參數(shù)設(shè)置建立合同與成本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)關(guān)系，合同可以與核算項(xiàng)目及成本項(xiàng)目建立一對(duì)多的對(duì)應(yīng)關(guān)聯(lián)關(guān)系。
合同錄入后，需進(jìn)行合同拆分，將合同金額及結(jié)算金額分配到成本項(xiàng)目上。系統(tǒng)合同支持對(duì)項(xiàng)目、任務(wù)的任意關(guān)聯(lián)以及合同對(duì)不同核算項(xiàng)目之間的拆分。
2、合同金額、結(jié)算金額匯總項(xiàng)目成本
pm2自動(dòng)根據(jù)項(xiàng)目估算數(shù)據(jù)及合同金額及結(jié)算數(shù)據(jù)，匯總產(chǎn)生項(xiàng)目成本表。系統(tǒng)支持對(duì)多層次核算項(xiàng)目、多層次支持項(xiàng)目的逐級(jí)匯總。例如整個(gè)項(xiàng)目劃分為三期工程，每期工程中又有多個(gè)具體的樓盤(pán)單體，按照這樣的劃分層次，系統(tǒng)支持從每個(gè)單體到每期工程、再到整個(gè)項(xiàng)目的逐層分解及匯總。
3、合同簽署、合同變更、合同付款的報(bào)警功能
在合同執(zhí)行過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)由于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等原因需對(duì)原合同進(jìn)行調(diào)整，而且同一個(gè)合同可能需多次調(diào)整。這些業(yè)務(wù)在pm2中均可以通過(guò)合同變更實(shí)現(xiàn)，并且系統(tǒng)自動(dòng)根據(jù)合同結(jié)算金額的變化情況，與成本目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，達(dá)到或超過(guò)用戶設(shè)定的成本目標(biāo)變動(dòng)范圍后，系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警。
4、其他控制手段
項(xiàng)目成本產(chǎn)生于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程中，特別是材料采購(gòu)等業(yè)務(wù)中。與其對(duì)應(yīng)的成本控制手段包括材料限價(jià)、設(shè)計(jì)變更與洽商管理等對(duì)成本高低和成本控制效果起到直接的作用，這些控制措施在pm2系統(tǒng)通過(guò)合同限價(jià)單、詢價(jià)單等功能都有良好地支持。限額設(shè)計(jì)、選用滿足市場(chǎng)需要的性價(jià)比好的材料與設(shè)備、集成化專業(yè)化的招標(biāo)組織與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤芾硎浅杀静粩嘟档偷脑慈?br>
四、實(shí)施pm2系統(tǒng)對(duì)成本控制的作用
1、通過(guò)對(duì)估算、目標(biāo)、計(jì)劃、合同、合同執(zhí)行的管理，計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達(dá)到成本控制的目的；同時(shí)實(shí)施項(xiàng)目管理中的控制管理體系，實(shí)現(xiàn)合同管理、付款計(jì)劃及動(dòng)態(tài)查詢。
2、以成本與資金控制為核心，將成本控制與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、甲供設(shè)備材料密切關(guān)聯(lián)；將銷(xiāo)售與資金流入關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的全過(guò)程、全方位協(xié)調(diào)管理。
3、通過(guò)規(guī)范業(yè)務(wù)流程，提高管理水平；通過(guò)網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)共享，加快了信息傳遞速度；通過(guò)合理的資金/成本計(jì)劃，提高資金使用率，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，大大提高了企業(yè)決策者對(duì)項(xiàng)目單位成本的控制力度。