有些購房人在購買了房產(chǎn)之后到產(chǎn)權(quán)登記交易中心登記時才發(fā)現(xiàn)，所購買房產(chǎn)不能辦理登記。導(dǎo)致房產(chǎn)登記不能辦理的情形有許多種，如房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體不一致，房屋用途與土地用途不一致等,形成的原因也較為復(fù)雜。但作為購房人來說在買房時一定要擦亮眼睛，購買二手房時需查驗(yàn)兩證(房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證)，購買商品房也要查看開發(fā)企業(yè)相關(guān)證件資料，看其主體是否一致、用途是否一致等，避免買到不能辦理登記的房產(chǎn)。
《房屋登記辦法》第二十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：(一)未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的;(二)申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的;(三)申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的;(四)申請登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價值的;(五)房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的;(六)房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的;(七)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。”
《房屋登記辦法》第八條規(guī)定：“辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”由于我國土地所有權(quán)主體只有集體和國家兩種，故土地所有無須登記，而需要登記的僅是土地使用權(quán)，是一種用益物權(quán)。土地使用權(quán)一般有使用年限，年限屆滿要重新辦理手續(xù)。建設(shè)用地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)后建造房屋，建造房屋的主體便是房屋所有權(quán)人，因此房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人主體一致。依照房地權(quán)利主體一致原則，如果房屋建造者所獲得的土地沒有使用權(quán)，而是通過租賃等方式利用他人的使用權(quán)，則房屋建造主體與土地使用權(quán)主體不一致，依法不能辦理房屋所有權(quán)登記，從而房屋權(quán)利不受法律保護(hù)。 另外，房屋用途與土地用途應(yīng)當(dāng)一致。因?yàn)榉课萦猛九c土地用途都來源于規(guī)劃，因此一般情況下，房屋用途與土地使用權(quán)證記載的用途是一致的。當(dāng)然，也有規(guī)劃許可證與土地證用途不一致的情況，有的企業(yè)在其土地用途為工業(yè)的土地上建造了住宅，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅用地上建造了營業(yè)房，而其土地證上記載的是住宅用地等。類似的情況就屬于不予登記的情形，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到有關(guān)部門變更用途后再申請登記。