新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
改革開放三十年來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)也走過了近二十年的歷程，房地產(chǎn)業(yè)從最初以生產(chǎn)為中心的統(tǒng)建房時代延續(xù)的房地產(chǎn)以銷售為中心的促銷、廣告、包裝、差異化時代，再到以利潤為中心的提高效率、降低成本時代，進(jìn)而發(fā)展到現(xiàn)在以客戶為中心的客戶導(dǎo)向產(chǎn)品、服務(wù)體系時代。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的需求水平不斷提高，業(yè)主的維權(quán)意識也不斷提高，客戶對產(chǎn)品的要求越來越嚴(yán)格，國內(nèi)不少大型房地產(chǎn)企業(yè)均遭遇過工程管理不到位而產(chǎn)生的相關(guān)問題，如萬科“金色雅筑”項目的“漏水門”和“隔音門”事件、保利“西子灣”項目的“拒收門”事件、中海“文華熙岸”項目被政府質(zhì)量監(jiān)督部門列入“黑名單”事件等因工程質(zhì)量問題引起業(yè)主的投訴及索賠，金地“格林小鎮(zhèn)”因市政道路園林景觀工程組織不當(dāng)延期交付、萬科“四季花城”因冬季施工問題組織不當(dāng)延期交付，等因工程進(jìn)度滯后引起業(yè)主的投訴及索賠，復(fù)地“國際公寓”因規(guī)劃及定位不當(dāng)產(chǎn)生的時間成本增加，萬科“萬科紫臺”項目因地下水位和抗浮水位的逆向偏差等因工程成本突破引起的項目經(jīng)營利潤下降，soho中國“soho尚都”項目因總包單位與幕墻安裝單位分工配合要求約定不清，珠江地產(chǎn)“珠江駿景”項目因道路景觀與市政管井標(biāo)高配合要求約定不清等因工程招標(biāo)合約不嚴(yán)謹(jǐn)造成管理難度加大等。這些事件的發(fā)生，促使我們必須思考房地產(chǎn)企業(yè)在新的形勢下如何生存?如何發(fā)展?
雖說三流企業(yè)做產(chǎn)品，二流企業(yè)做品牌，一流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)，但企業(yè)的生存和發(fā)展是靠產(chǎn)品的銷售來保證的，而客戶對一個產(chǎn)品品牌的認(rèn)知也是建立在產(chǎn)品的品質(zhì)上的，客戶通過品牌形象或廣告宣傳或業(yè)內(nèi)口碑或朋友介紹等信息看房、買房、接房、居住全過程對產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行檢驗，形成品牌期待，如符合或超越客戶的期待(在每個細(xì)節(jié)上)，就會形成該品牌的忠誠業(yè)主，如與客戶的期待存在差距(在每個細(xì)節(jié)上)，就會形成該品牌的非忠誠業(yè)主，所有這些都體現(xiàn)在客戶對產(chǎn)品品牌的認(rèn)知度上?？蛻羝诖牟罹嘀饕憩F(xiàn)在銷售過程和使用過程，而這些問題必須在規(guī)劃設(shè)計上、工程建設(shè)上、物業(yè)管理上進(jìn)行解決，解決成功，客戶的期待得到滿足，才能形成該品牌的忠誠業(yè)主。
傳統(tǒng)意義上的工程質(zhì)量強(qiáng)調(diào)按國家或地方的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合國家或地方的施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實體質(zhì)量效果，強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理，而這些設(shè)計和施工的標(biāo)準(zhǔn)只是保證安全和使用的基本要求，有很多標(biāo)準(zhǔn)是低于客戶對產(chǎn)品的要求的，甚至一些客戶的要求在這些標(biāo)準(zhǔn)中根本未得到體現(xiàn)。如平面布置不當(dāng)致使交通流線不合理(或不符合風(fēng)水要求)、門窗布置不合理影響家具布置、廚房布置不當(dāng)影響洗切炒的操作流線、地漏返味、空調(diào)室外機(jī)的噪音過大、私家花園內(nèi)設(shè)有井蓋、玄關(guān)設(shè)置過小、小尺度衛(wèi)生間布置不當(dāng)、戶與戶之間的對視干擾、廚房煙道串味、小區(qū)入口的人車未分流、地漏防水處理不好、外墻漏水、樓板開裂等等。因此，新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不是國家或地方的現(xiàn)行設(shè)計施工及驗收標(biāo)準(zhǔn)，而是以客戶目標(biāo)作為標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計施工及驗收標(biāo)準(zhǔn)，它包括適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、協(xié)調(diào)性及客戶的其它特殊要求。適用性包括平面布置的合理性、空間布置的合理性、建筑物理功能(含采光、通風(fēng)、隔聲、隔熱)的滿足及其它使用功能的滿足;可靠性包括安全性(強(qiáng)度、穩(wěn)定、防火、抗震)、可維修性、有效性(使用符合、耐腐蝕性);經(jīng)濟(jì)性包括質(zhì)量成本與質(zhì)量效益;協(xié)調(diào)性包括造型與美感、與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)、與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)、與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào)。這套標(biāo)準(zhǔn)以客戶需求為導(dǎo)向，以市場認(rèn)可為準(zhǔn)繩，可確保客戶對公司產(chǎn)品的良好認(rèn)知，樹立優(yōu)質(zhì)品牌形象，讓購房者成為公司品牌的忠誠業(yè)主。
由于新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不是國家或地方的現(xiàn)行設(shè)計施工及驗收標(biāo)準(zhǔn)，而是以客戶目標(biāo)作為標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計施工及驗收標(biāo)準(zhǔn)，它要求我們必須從規(guī)劃設(shè)計、工程施工和物業(yè)服務(wù)全過程全方位的為客戶著想，盡力滿足客戶需求。這就要求工程管理工作擺脫老思路，建立新標(biāo)準(zhǔn)，使用新方法，從工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面進(jìn)行管理和控制，建造滿足市場需要的產(chǎn)品。
(一)新形勢下工程質(zhì)量管控的要求
從傳統(tǒng)的工序、工藝質(zhì)量檢驗轉(zhuǎn)為向產(chǎn)品定位、設(shè)計研發(fā)和建造的全過程質(zhì)量控制，從常用的事后檢驗轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂?預(yù)防)、事中控制(過程檢查)和零缺陷質(zhì)量控制(分戶驗收)，這當(dāng)中質(zhì)量分析和質(zhì)量策劃將成為工程質(zhì)量保證體系的重點。工程質(zhì)量雖然是在甲方的管理下形成，但畢竟是通過工程供方實現(xiàn)的，如果不能有效的輸出甲方的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和體系，取得供方的認(rèn)可，完全依靠甲方的處罰和供方自身的管理，都是很難達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)的。因此，從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應(yīng)一體化保障的質(zhì)量保證體系，從傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和檢驗標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。通過專業(yè)積累和經(jīng)驗總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動態(tài)管理逐步演變。通過設(shè)計完善的動態(tài)管理工具，輔以先進(jìn)的信息設(shè)備，實現(xiàn)對施工部位、施工班組的動態(tài)跟蹤。
(二)新形勢下工程進(jìn)度管控的要求
從傳統(tǒng)的施工工藝進(jìn)度控制轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營進(jìn)度控制，施工進(jìn)度管理是經(jīng)營進(jìn)度控制的組成部分及實現(xiàn)保障環(huán)節(jié)，依據(jù)經(jīng)營目標(biāo)計劃分解的項目開發(fā)計劃成為工程進(jìn)度管控的依據(jù)。做好一系列保障性資源計劃的管控成為項目工程進(jìn)度管控的重點。在設(shè)計階段對設(shè)計深度、設(shè)計質(zhì)量的過程控制，可以有效地避免因圖紙問題造成工程的調(diào)整及返工。提高總承包單位的生產(chǎn)組織能力和配合意識，搞好甲供材、甲分包單位與總承包單位的配合、協(xié)調(diào)成為解決工程進(jìn)度管理的關(guān)鍵。大小市政的提前介入、設(shè)備配套用房土建專業(yè)的提前配合，均可以保障交付的順利實現(xiàn)。
(三)新形勢下工程成本管控的要求
由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報經(jīng)營成本控制，由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向投資分析、產(chǎn)品定位、設(shè)計研發(fā)、招標(biāo)采購、工程建造、運營維護(hù)的全過程成本控制。由于在產(chǎn)品價值鏈中，利潤最高的部分是研發(fā)、營銷與服務(wù)，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤最低，因此，在研發(fā)方面具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)通常比在制造能力具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)有更高的競爭力。時間成本和質(zhì)量成本的控制成為房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的重要環(huán)節(jié)。以預(yù)防為主的質(zhì)量成本管理，把錢花在避免質(zhì)量故障的出現(xiàn)，而不是解決不合格項造成的后果上。針對施工質(zhì)量通病找出關(guān)鍵的故障點，通過前期的設(shè)計節(jié)點強(qiáng)化、施工工藝改進(jìn)往往能避免施工手工操作帶來的偏差。完善材料檢驗和對施工過程中工序質(zhì)量、工程質(zhì)量檢查等方面管理的投入。這些適當(dāng)?shù)那捌谕度胧墙档唾|(zhì)量成本的重要手段。