在買(mǎi)房時(shí)，你也許聽(tīng)過(guò)售房人員說(shuō)容積率、建筑密度這些詞，那建筑密度是什么意思呢？建筑密度是建筑設(shè)計(jì)的一項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，通俗來(lái)講就看一塊地上有多大的地方都建了房子。如果有個(gè)出售的樓盤(pán)上面標(biāo)明建筑密度是20%，那這個(gè)數(shù)據(jù)是怎么得來(lái)的呢？
建筑密度怎么算？
建筑密度定＝即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比。
建筑密度計(jì)算公式：
建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積
例于一塊地面積為15000平方米，其中建筑占地面積為3000平方米，那么其建筑密度就是20%。
建筑密度范圍多少合適？
建筑密度這個(gè)技術(shù)指標(biāo)是有明文規(guī)定的，新建居住區(qū)的居住建筑密度范圍如下：
4層樓區(qū)：26%左右；
5層樓區(qū)：23%左右；
6層樓區(qū)：不高于20%。
以上就是關(guān)于建筑密度計(jì)算公式與范圍的小知識(shí)介紹，下面以商業(yè)街項(xiàng)目設(shè)計(jì)為例講講建筑密度的作用與重要性。
多年前承擔(dān)某個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，該項(xiàng)目為完全銷(xiāo)售的商業(yè)店鋪。我方開(kāi)始設(shè)計(jì)時(shí)，前設(shè)計(jì)單位已經(jīng)幫助開(kāi)發(fā)商完成總圖設(shè)計(jì)，但是通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)存在不小的問(wèn)題。如表1所示：
由表1可以看出，原方案的建筑密度為28%，這個(gè)指標(biāo)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，存在著利潤(rùn)的重大損失。由表2可以看出，商業(yè)共有三層，且每層面積相等。
建筑密度是指建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例，也即建筑物的覆蓋率，具體指：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的首層總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的建筑密集程度和空地率。
一般而言，在總建筑面積（容積率）確定的條件下，住宅建筑減小建筑密度，增加公共綠地面積，可以提高住宅小區(qū)品質(zhì)與檔次。而商業(yè)建筑恰恰相反，由于首層商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)值和租賃價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二層以上，所以應(yīng)當(dāng)盡量將首層面積最大化，以保證投資的利潤(rùn)最大化。
一般情況下，商業(yè)街的建筑密度在35%至45%之間，數(shù)值大小由用地條件和形狀決定。對(duì)于大型集中商業(yè)，如購(gòu)物中心、百貨大樓等，其建筑密度往往能達(dá)到60%以上。
基于上述原因，在容積率和總建筑面積不變的條件下，我方將原方案進(jìn)行修改，調(diào)整后的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表3：
新方案將建筑密度調(diào)整為38%后，首層建筑面積達(dá)到19000㎡，面積比原方案的14000㎡增加了5000㎡，也即將5000㎡的三層商鋪調(diào)整為首層商鋪，單價(jià)由0.8萬(wàn)元/㎡提升到1.8萬(wàn)元/㎡，每平米增加1萬(wàn)元，僅這一項(xiàng)增加純利潤(rùn)5千萬(wàn)元。調(diào)整指標(biāo)后的銷(xiāo)售估算如下表：
由表4可以看出，在總建筑面積不變的條件下，通過(guò)建筑密度的調(diào)整，使得銷(xiāo)售總價(jià)提高60200-53200=7000萬(wàn)元。對(duì)于一個(gè)原預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總價(jià)為5.32億元的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)方案的重新設(shè)計(jì)，能帶來(lái)7千萬(wàn)的純利收益，由此可見(jiàn)建筑密度在建筑方案設(shè)計(jì)中的重要性。
上述調(diào)整還帶來(lái)兩個(gè)附加優(yōu)勢(shì)，一是由于三層建筑面積減少，首層建筑面積增加，使得土建成本大量降低；二是由于三層商鋪面積減少，增加大量二層屋頂?shù)氖彝饴杜_(tái)，可以作為贈(zèng)送三層商鋪的有利條件，擴(kuò)大三層商鋪的“外擺”營(yíng)業(yè)面積，提高三層商鋪的銷(xiāo)售單價(jià)。此兩點(diǎn)同樣能夠增加相當(dāng)可觀的利潤(rùn)。
面對(duì)新舊兩個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表和銷(xiāo)售估算表，當(dāng)看到開(kāi)發(fā)商沉思的表情時(shí)，“設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值”的含義已經(jīng)充分體現(xiàn)出來(lái)。
對(duì)于商業(yè)街項(xiàng)目而言，建筑密度過(guò)小，意味著商業(yè)街的寬度加大，當(dāng)寬度過(guò)大而失去顧客步行逛街的尺度，商街的繁華氣氛會(huì)急劇減弱。例如同樣長(zhǎng)的兩條商業(yè)街，一條寬50米，一條寬15米，如果兩條商業(yè)街上均有100名顧客，那么兩條商業(yè)街的顧客密度和人氣立即顯現(xiàn)出來(lái)。
逛街的消費(fèi)者往往有從眾的心理，也即當(dāng)看到別人扎堆的商鋪或商街，往往覺(jué)得這個(gè)商業(yè)肯定受大家的認(rèn)可和喜愛(ài)，從而抱著新鮮好奇的心態(tài)加入到消費(fèi)人群中去。過(guò)去有很多不法商販通過(guò)“托兒”來(lái)實(shí)現(xiàn)較高的人氣指數(shù)，也是充分利用人們從眾的心理。通過(guò)對(duì)商業(yè)交通空間的把握和設(shè)計(jì)，來(lái)增加顧客密度和人氣，也是提高商業(yè)價(jià)值的重要方法之一。