2021年10月15日，習(xí)總書記在《扎實(shí)推動共同富?！分兄赋?，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。10月23日，第十三屆全國人大授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
當(dāng)前市場對房地產(chǎn)稅如驚弓之鳥，然而上海、重慶早在2011年就開展了房產(chǎn)稅試點(diǎn)，已施行10年。在試點(diǎn)城市擴(kuò)大之際，本文回顧了首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果，以資借鑒。征收房地產(chǎn)稅，短期內(nèi)對市場情緒和心理預(yù)期有明顯沖擊，但長期看對房價影響不大，主要看方案的征收力度，滬渝2011-2020年商品房均價復(fù)合增長率分別為9.9%和6.4%。
1、 上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案
上海和重慶早在2011年就已經(jīng)開始推行個人住房房產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)。2011年1月27日，上海市人民政府印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，重慶市人民政府公布《重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》（2017年1月13日再次修訂），滬渝開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
1.1、上海僅針對新增購房，不征存量
試點(diǎn)范圍為上海市所有行政區(qū)域，主要針對本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。
稅基按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
稅率暫定為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于市統(tǒng)計局公布的本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。
稅收優(yōu)惠政策主要有：（1）本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積。（2）本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。（3）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。（4）符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。（5）持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。
稅收用途是保障性住房建設(shè)等方面的支出。
1.2、重慶只對高端住房征收
征稅范圍為主城九區(qū)，即渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)。主要針對：（1）個人擁有的獨(dú)棟商品住宅；（2）個人新購的高檔住房，指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房；（3）在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。
稅基為房產(chǎn)交易價。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。用于出租的，按本辦法的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。
稅率位于0.5%-1.2%。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購首套及以上的普通住房，稅率為0.5%。
稅收優(yōu)惠政策主要有：（1）納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。（2）對農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。（3）在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款。（4）因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請減免稅和緩繳稅款。
稅收用途是全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)。
2、 滬渝試點(diǎn)意在調(diào)控房價
滬渝房產(chǎn)稅對地方稅收貢獻(xiàn)不大。從征收規(guī)模看，2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)當(dāng)年，重慶房產(chǎn)稅登記應(yīng)稅住房僅8791套，總建面215.1萬平方米，征收總額約1億元，約占重慶市財政稅收收入的0.1%；上海房產(chǎn)稅登記住房7000多套，認(rèn)定為應(yīng)稅住房1017套，征收總額不超過1000萬元，規(guī)模較小。即使算上經(jīng)營性用房，滬渝2020年房產(chǎn)稅收入分別僅占地方稅收的3.4%、5.0%，并不可觀。
試點(diǎn)本意是抑制房價過快上漲。試點(diǎn)方案出臺背景是房地產(chǎn)短周期牛市，房價迅速上漲，2009、2010年全國商品房銷售均價增速高達(dá)23.2%、7.5%，2010年4月國務(wù)院推出“新國十條”，開始在全國主要省會及計劃單列市實(shí)施限購，而房產(chǎn)稅也被當(dāng)做抑制不合理房地產(chǎn)需求和房價過快上漲的工具進(jìn)行試點(diǎn)。滬渝響應(yīng)中央號召，出臺房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，但調(diào)控目標(biāo)有所不同，上海主要是抑制投資型需求，重慶是抑制高檔住房消費(fèi)。
3、 滬渝試點(diǎn)對房價影響不明顯
從滬渝市場運(yùn)行結(jié)果看，房產(chǎn)稅對房價影響不大。短期看，2011-2012年上海和重慶商品房均價漲幅放緩，其中上海2012年出現(xiàn)-3.0%的負(fù)增長。實(shí)際上這并非主要受到房產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響，而是政府宏觀政策調(diào)控的結(jié)果，主要調(diào)控措施包括：2011年1月，繼續(xù)出臺“新國八條”；7月，“新國五條”出臺，進(jìn)一步堅(jiān)定調(diào)控決心；同時繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。長期看，房價并未受影響，2011-2020年上海重慶的商品房均價復(fù)合增長率分別為9.9%和6.4%。
滬渝市場運(yùn)行步調(diào)與其他重點(diǎn)城市基本一致，房產(chǎn)稅不能決定市場走向。對比2011-2012年部分重點(diǎn)城市，相同時期內(nèi)，各城市新建商品住宅價格指數(shù)步調(diào)一致，上海和重慶并未出現(xiàn)獨(dú)立走勢。
上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)對房價影響不大，主要因?yàn)樵圏c(diǎn)城市供不應(yīng)求。一般而言，套戶比小于1，表明一區(qū)域住房供給總體不足；套戶比等于1，表明住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，套戶比一般在1.1左右較為合理。上海和重慶2010年套戶比分別為0.93、0.98，2018年的套戶比分別為0.93、1.01，兩地房地產(chǎn)市場整體上一直處于供給不足、供求失衡的狀態(tài)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，人口向大城市集聚的趨勢愈加明顯，對于住房需求旺盛的大城市來說，房產(chǎn)稅難以起到房價調(diào)控作用。
4、 房地產(chǎn)稅短期有沖擊，長期看供求
4.1、短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅沖擊心理預(yù)期，沖擊程度取決于征收力度
滬渝房產(chǎn)稅征收力度小，對市場沖擊程度不高。房地產(chǎn)稅征收之際，居民對于征稅可能帶來的影響不明確，觀望情緒加重。上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點(diǎn)。但因滬渝試點(diǎn)方案征稅范圍窄、稅率偏低、免征面積大，征收力度小，一旦居民意識到房價上漲帶來的收益遠(yuǎn)高于繳稅成本，房地產(chǎn)稅的沖擊快速減弱，市場走向重回正常軌道。
而日本在市場下行期征稅，強(qiáng)化政府調(diào)控決心和下跌預(yù)期，加速市場下行。1991年房地產(chǎn)市場泡沫化嚴(yán)重，地價已經(jīng)見頂開始回落，但政府依然在1991年1月陸續(xù)開征地價稅、強(qiáng)化特別土地保有稅以及提高土地評估標(biāo)準(zhǔn)，短期內(nèi)提高持有成本，大幅強(qiáng)化了市場悲觀情緒、加速市場下跌，1992年全國土地價格指數(shù)下跌1.8%、6大城市房價指數(shù)下跌15.5%。
4.2、長期看，房地產(chǎn)稅僅為一個調(diào)節(jié)因素，對市場的影響主要取決于供求關(guān)系
供求關(guān)系是房地產(chǎn)市場走向的決定性因素。住房需求包括自住需求和投資型需求，征收房地產(chǎn)稅更多的是影響投資型需求。對于供不應(yīng)求的市場，自住和投資住房需求均旺盛，房價上漲的預(yù)期充足，房地產(chǎn)稅相對于房價上漲帶來的收益來說忽略不計，其調(diào)節(jié)作用不明顯。對于供過于求的市場，房價持續(xù)上漲的動力不足，加征房地產(chǎn)稅將額外加重房產(chǎn)持有成本，將使得投資型房產(chǎn)持有人加快出售，加劇市場波動，將在較長時間內(nèi)壓制市場。
以德國為例，房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行并不靠房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)。1989年，聯(lián)邦德國有家庭2779萬戶，住宅總量約2660萬套，戶均住房0.96套，2016年戶均住房1.02套、人均住房面積達(dá)到46.5平，供給充分保障居民居住需求。在全球此起彼伏的房地產(chǎn)大泡沫中，德國獨(dú)善其身，1970-2017年，德國名義房價指數(shù)僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%。德國房價穩(wěn)定的根本原因是貨幣金融政策穩(wěn)健，稅收只是一個調(diào)節(jié)因素。