城市綜合體的項目土地如何解讀？
“城市綜合體”項目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎(chǔ)。第二，項目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟新增長點。如上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區(qū)，沈陽鐵西城市副中心等。第三，位于新開發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)，南昌紅谷灘新區(qū)，蘇州工業(yè)園區(qū)等。人流量和消費基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素。
在發(fā)展部進行項目初步選址，相關(guān)部門聯(lián)合調(diào)研、評估，并將項目可行性報告上報集團領(lǐng)導(dǎo)，最終項目定位確定之后，規(guī)劃院即著手項目前期規(guī)劃方案的設(shè)計工作。
項目前期規(guī)劃最核心的工作是項目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對項目周邊情況，項目所處區(qū)域在城市中的地位，項目所在城市經(jīng)濟、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達程度，居民購買力及消費習(xí)慣等進行解讀；對項目具體土地解讀分為：
1、城市商業(yè)特點及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等；這個城市缺什么？我們能帶給城市什么？
2、解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過等；
3、基地內(nèi)有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；
4、項目可利用資源，如：河流，公園等；
5、項目規(guī)劃條件：容積率、限高等；
6、項目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。