隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要,往往面臨大量新項(xiàng)目的施工總承包招標(biāo),在目前現(xiàn)有人員的情況下,如此大的工作量,對(duì)成本控制部每個(gè)人來(lái)說(shuō)都是不小的考驗(yàn),現(xiàn)針對(duì)萬(wàn)達(dá)施工總承包清單計(jì)價(jià)模式進(jìn)行探討。
一、萬(wàn)達(dá)施工總承包清單的特點(diǎn):
萬(wàn)達(dá)發(fā)展要求在土地取得后盡快開(kāi)工建設(shè),因此施工總承包招標(biāo)時(shí)間必須前置,但是規(guī)劃院在如此緊張的時(shí)間下無(wú)法完成施工圖的設(shè)計(jì)工作。在清單編制過(guò)程前,規(guī)劃院只能提供《項(xiàng)目概念規(guī)劃指標(biāo)一覽表》、設(shè)計(jì)總平面圖及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。因此,施工總承包清單計(jì)價(jià)采用了在《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》gb50500-2008的基礎(chǔ)上,對(duì)部分清單子項(xiàng)及模式進(jìn)行了改動(dòng),形成了萬(wàn)達(dá)特色的施工總承包清單計(jì)價(jià)模式,以最大降低成本造價(jià)管理風(fēng)險(xiǎn)。
萬(wàn)達(dá)施工總承包清單具有以下特點(diǎn):
采用部分總價(jià)包干、部分綜合單價(jià)包干的計(jì)價(jià)模式。施工總承包招標(biāo)中,為避免施工過(guò)程中與施工總承包相互扯皮,減少談判風(fēng)險(xiǎn),措施項(xiàng)目工程費(fèi)、施工總包服務(wù)費(fèi)采用總價(jià)包干模式;由于施工總承包招標(biāo)前,不具備任何施工圖紙,只有項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及總平面布置圖,無(wú)法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)工程量,因此在這一前提下招標(biāo),只能采用固定單價(jià)、暫定量的模式進(jìn)行招標(biāo)。
工程量清單采用綜合單價(jià)的模式,每個(gè)單項(xiàng)清單包括人工費(fèi)、主材費(fèi)、輔材費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)、稅金,每個(gè)清單子項(xiàng)均有自己的編號(hào)。由于萬(wàn)達(dá)在全國(guó)大部分地區(qū)均有項(xiàng)目,各地建筑市場(chǎng)差異比較大,各省市單項(xiàng)清單計(jì)價(jià)模式也存在不一樣的地方,萬(wàn)達(dá)的清單綜合了各地的計(jì)價(jià)模式,對(duì)于支持項(xiàng)目集團(tuán)化發(fā)展起到很大的作用。
模板工程計(jì)入分部分項(xiàng)工程量清單。由于項(xiàng)目招標(biāo)時(shí),無(wú)法提供詳細(xì)的招標(biāo)圖紙,若將模板工程列入施工措施費(fèi)進(jìn)行總價(jià)包干,將對(duì)各單位報(bào)價(jià)造成很大的影響。因此,公司將模板工程列入了分部分項(xiàng)工程量清單,施工圖具備后按照實(shí)際工程量進(jìn)行結(jié)算。
二、萬(wàn)達(dá)清單計(jì)價(jià)模式下清單編制步驟及需要注意的問(wèn)題
★1.工程量清單編制的依據(jù)
清單計(jì)價(jià)模式在建設(shè)工程施工招投標(biāo)時(shí),招標(biāo)人依據(jù)工程施工圖紙、施工技術(shù)規(guī)范,按照招標(biāo)文件要求,以統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則為投標(biāo)人提供實(shí)物工程量項(xiàng)目和技術(shù)措施項(xiàng)目的數(shù)量清單。如何最大限度的控制風(fēng)險(xiǎn),使暫定工程量盡可能的與實(shí)際工程量接近,使工程造價(jià)與結(jié)算價(jià)偏離較少,成為非常重要的工作。
★2.清單編制步驟
業(yè)態(tài)的劃分。編制工程量清單一般分大商業(yè)、酒店、住宅三大部分。各業(yè)態(tài)劃分后,土建、電氣、水暖清單都按照此類(lèi)進(jìn)行劃分。結(jié)合規(guī)劃院提供的《項(xiàng)目概念規(guī)劃指標(biāo)一覽表》,編制各業(yè)態(tài)面積表,并根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo),計(jì)算鋼筋、混凝土、模板的總用量。
分部分項(xiàng)目清單子目編制。分部分項(xiàng)清單子目包括《工程量清單計(jì)價(jià)匯總表》、《各業(yè)態(tài)工程量清單計(jì)價(jià)表》、《工程綜合單價(jià)表》及《工程綜合單價(jià)組價(jià)明細(xì)表》。在這些表中,最核心的是做好《工程綜合單價(jià)表》、《各業(yè)態(tài)工程量清單計(jì)價(jià)表》的編制。
《工程綜合單價(jià)表》由單價(jià)編號(hào)、項(xiàng)目、項(xiàng)目特征、計(jì)量規(guī)則、工作內(nèi)容、單位、綜合單價(jià)、補(bǔ)充說(shuō)明組成,是分部分項(xiàng)目清單的核心。單價(jià)編號(hào)、項(xiàng)目、項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容均根據(jù)萬(wàn)達(dá)以往的項(xiàng)目進(jìn)行編制,區(qū)別于國(guó)標(biāo)規(guī)范。
在編制該表時(shí),應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)目所在城市的特點(diǎn),對(duì)模板中個(gè)別的清單項(xiàng)目進(jìn)行更改,比如砌體工程中的砌筑部分,每個(gè)城市對(duì)砌筑的材質(zhì)、隔墻的厚度均有一些特殊要求,抹灰工程中的頂棚、墻面抹灰也必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕环繕?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改。特別要注意的是,由于編制清單時(shí)我們沒(méi)有任何完整施工圖紙,因此盡可能把所有可能的子項(xiàng)都列全,以便以后結(jié)算時(shí)使用。
《工程綜合單價(jià)表》編制完成后,編制《各業(yè)態(tài)工程量清單計(jì)價(jià)表》表中的工程量。每個(gè)工程量均應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)匾淹觏?xiàng)目及集團(tuán)周邊其他項(xiàng)目的結(jié)算情況,進(jìn)行放量。比如混凝土工程中,梁、板、柱的各標(biāo)號(hào)混凝土的工程量均按照以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及指標(biāo)進(jìn)行放量,對(duì)于目前判斷不太可能發(fā)生的子項(xiàng),工程量可以為零。
各子項(xiàng)工程量放好后,應(yīng)該反復(fù)核算,工程量不得超出規(guī)劃院提供的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。我們也會(huì)結(jié)合各項(xiàng)目結(jié)算情況,不斷總結(jié)各已完工程的清單各子項(xiàng)工程量指標(biāo)。
工程措施費(fèi)的編制。措施項(xiàng)目費(fèi)是指為完成工程項(xiàng)目施工,發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和稅金以及合同中指出的或隱含的全面的風(fēng)險(xiǎn)、義務(wù)和職責(zé)。由于本項(xiàng)目為總價(jià)包干的項(xiàng)目,編制該項(xiàng)清單子目時(shí)應(yīng)該與招標(biāo)文件中的措施項(xiàng)目費(fèi)基本要求一一對(duì)應(yīng)。工程措施費(fèi)允許施工單位進(jìn)行增加清單項(xiàng)目。
施工總承包服務(wù)費(fèi)的編制?？偝邪?wù)費(fèi)是總承包商為業(yè)主直接進(jìn)行的專(zhuān)業(yè)分包商(獨(dú)立分包、指定分包)、指定供應(yīng)商提供的配合、協(xié)調(diào)、管理及竣工資料匯總整理等服務(wù)和對(duì)專(zhuān)業(yè)分包(獨(dú)立分包、指定分包)、指定供應(yīng)商進(jìn)行安全、質(zhì)量進(jìn)度總負(fù)責(zé)所發(fā)生的成本、規(guī)費(fèi)和稅金。專(zhuān)業(yè)分包工程暫估價(jià)是總承包服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ),因此要編制好專(zhuān)業(yè)分包工程、材料供應(yīng)暫定價(jià)款。公司根據(jù)以往類(lèi)似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及工程結(jié)算金額,編制好各專(zhuān)業(yè)分包工程、材料供應(yīng)價(jià)暫定價(jià)款。
工程量清單附表的編制。工程量清單附表包括《人工單價(jià)表》、《施工機(jī)械單價(jià)表》、《常用拆除工程單價(jià)表》、《植筋單價(jià)表》、《砼/鋼筋砼構(gòu)件上水鉆打孔單價(jià)表》、《墻地面堵洞單價(jià)表》、《墻地面開(kāi)槽和恢復(fù)單價(jià)表》、《清單缺項(xiàng)、漏項(xiàng)計(jì)價(jià)費(fèi)率表》、《混凝土、鋼筋到工地材料費(fèi)一覽表》、《主要材料、設(shè)備產(chǎn)地來(lái)源、供應(yīng)價(jià)及供貨期》、《保修期間設(shè)計(jì)變更費(fèi)》、《保修期間點(diǎn)工費(fèi)》,共十二個(gè)表。
該部分主要規(guī)定的是零星項(xiàng)目單價(jià),是指在施工過(guò)程中,完成發(fā)包人提出的施工圖紙以外的零星項(xiàng)目或工作,零星項(xiàng)目單價(jià)不進(jìn)入工程造價(jià)且不調(diào)價(jià)。工程量清單附表為施工過(guò)程中發(fā)生變更、洽商、工程量清單缺漏項(xiàng)的造價(jià)確定,起到至關(guān)重要的作用。
三、萬(wàn)達(dá)清單計(jì)價(jià)模式清單標(biāo)函分析的幾個(gè)重點(diǎn)
★1.標(biāo)函分析步驟
算術(shù)誤差的復(fù)核。投標(biāo)時(shí)要求施工單位在報(bào)價(jià)過(guò)程同時(shí)提供電子版,根據(jù)電子版文件進(jìn)行復(fù)核,回標(biāo)后應(yīng)盡快對(duì)算術(shù)誤差進(jìn)行復(fù)核。
對(duì)各家投標(biāo)單位商務(wù)情況進(jìn)行對(duì)比。包括總價(jià)單價(jià)分析、各分部分項(xiàng)工程總造價(jià)及單價(jià)分析、措施項(xiàng)目清單費(fèi)用分析、總承包服務(wù)費(fèi)分析。
根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)價(jià)格的了解,編制清單合理價(jià)格。標(biāo)函分析前,應(yīng)該到項(xiàng)目當(dāng)?shù)嘏宄?xiàng)目稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)繳納及政府的相關(guān)規(guī)定;了解當(dāng)?shù)劁摻?、混凝土、沙石、砌塊等主要材料供應(yīng)商名稱(chēng)及最低報(bào)價(jià);了解土方的價(jià)格,土方是否含渣土費(fèi),工地附近幾個(gè)卸土場(chǎng),距離是多遠(yuǎn);勞動(dòng)保險(xiǎn)如何繳納,由誰(shuí)繳納;了解同類(lèi)工程的造價(jià)指標(biāo)(包括土建、電氣、水暖、措施費(fèi)、建筑單位造價(jià)指標(biāo)等);了解天氣情況,冬、雨季的時(shí)間及長(zhǎng)短;了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)條件、交通條件。了解上述資料后,結(jié)合周邊類(lèi)似項(xiàng)目,編制合理價(jià)格,為標(biāo)函分析做好基礎(chǔ)工作。
不平衡報(bào)價(jià)分析。不平衡報(bào)價(jià)是指施工單位在工程項(xiàng)目的投標(biāo)總價(jià)確定后,調(diào)整投標(biāo)文件中子項(xiàng)目的報(bào)價(jià),在不抬高總價(jià)以免影響中標(biāo)的前提下,實(shí)施項(xiàng)目時(shí)能夠盡早、更多地獲得結(jié)算工程款,并能夠贏得更多利潤(rùn)的一種投標(biāo)報(bào)價(jià)方法。
由于我們采用的是暫定量工程量清單,甚至有些工程量為零,這就為施工方投標(biāo)時(shí)使用不平衡報(bào)價(jià)創(chuàng)造了條件。因此,在標(biāo)函分析中,分析施工單位存在的不平衡報(bào)價(jià)顯得特別重要。我們可以充分調(diào)查當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)價(jià)格,并多參考集團(tuán)類(lèi)似項(xiàng)目單價(jià),建立合理價(jià)進(jìn)行對(duì)比,對(duì)各投標(biāo)單位進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià)分析。
分析出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià)后,必須要求施工單位調(diào)整不平衡單價(jià)。如基礎(chǔ)土石方、天棚抹灰、一些項(xiàng)目在實(shí)際的工程中可能不會(huì)采用的項(xiàng)目,出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià)的可能性最大,尤其要注意出具標(biāo)函分析報(bào)告。
經(jīng)過(guò)上述的標(biāo)函分析,出具初步標(biāo)函分析報(bào)告,并向各投標(biāo)單位發(fā)出清標(biāo)疑問(wèn)卷。施工單位在回復(fù)完清標(biāo)疑問(wèn)卷后,再根據(jù)上述步驟,出具最終的標(biāo)函分析報(bào)告,供招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組定標(biāo)參考使用。
★2.標(biāo)函分析中要注意的問(wèn)題
工程量清單計(jì)價(jià)表中材料的損耗率,是否存在偏高現(xiàn)象,是否與計(jì)入到工程綜合單價(jià)組價(jià)明細(xì)表中的一致;工程量清單附表中的鋼筋、混凝土的價(jià)格是否與工程綜合單價(jià)組價(jià)明細(xì)表中的價(jià)格一致;工程綜合單價(jià)表中暫定料值的價(jià)格是否與工程綜合單價(jià)組價(jià)明細(xì)表中的價(jià)格一致;規(guī)費(fèi)的費(fèi)率是否一致,充分了解當(dāng)?shù)氐囊?guī)費(fèi)的構(gòu)成及具體的費(fèi)率。
隨著項(xiàng)目的推進(jìn),清單計(jì)價(jià)模式也在進(jìn)行不斷完善、改進(jìn),以更適應(yīng)萬(wàn)達(dá)的發(fā)展。
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