如何更好地為業(yè)主提供監(jiān)理服務(wù)，提高業(yè)主對(duì)監(jiān)理服務(wù)的滿(mǎn)意度、信任感，在業(yè)主中樹(shù)立監(jiān)理品牌形象，這是監(jiān)理行業(yè)值得思考的問(wèn)題，也是監(jiān)理的出路所在。下面結(jié)合我司監(jiān)理的名雅花園二期工程的監(jiān)理情況，淺淡我們的監(jiān)理心得，供業(yè)內(nèi)人士參考：
1、業(yè)主情況簡(jiǎn)介：
名雅花園是一個(gè)大型的花園式居住小區(qū)，主要以具有各國(guó)風(fēng)情格調(diào)的多層、小高層建筑為主，且綠化廣場(chǎng)、泳池、體育康體設(shè)施、會(huì)所等附屬設(shè)施齊全，是個(gè)成熟的小區(qū)。由于本樓盤(pán)一期工程的質(zhì)量整體較差，成為小業(yè)主投訴的熱點(diǎn)，增加了物業(yè)管理難度，也成為銷(xiāo)售的拌腳石，隨著近年品牌樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，業(yè)主面臨著新的挑戰(zhàn)。為適應(yīng)質(zhì)量取勝的建筑市場(chǎng)，給小業(yè)主以質(zhì)量的信心，因此，業(yè)主委托我公司負(fù)責(zé)監(jiān)理本樓盤(pán)的后續(xù)工程。
2、組織監(jiān)理機(jī)構(gòu)，設(shè)立監(jiān)理顧問(wèn)組。
根據(jù)業(yè)主的要求并結(jié)合工程特點(diǎn)，我們按照各專(zhuān)業(yè)齊全，老、中、青年齡搭配的原則，成立了監(jiān)理機(jī)構(gòu)，開(kāi)展監(jiān)理工作。并由公司的總工室顧問(wèn)、專(zhuān)家總監(jiān)、總監(jiān)代表組成監(jiān)理顧問(wèn)組，為名雅花園小區(qū)長(zhǎng)期提供全方位的技術(shù)咨詢(xún)，為業(yè)主提供施工技術(shù)、工藝、新材料的使用等方面的參考性意見(jiàn)。力圖憑借我司技術(shù)優(yōu)勢(shì)和多年監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)去贏(yíng)取業(yè)主的信心。
3、制定可行的監(jiān)理原則。
在熟悉工作環(huán)境（包括有關(guān)單位之間人員關(guān)系、施工單位的優(yōu)缺點(diǎn)、人員配備情況等）的前提下，我們制定了“嚴(yán)格監(jiān)督、主動(dòng)監(jiān)理、熱情服務(wù)、監(jiān)幫結(jié)合、質(zhì)量第一、確保進(jìn)度、優(yōu)化投資”的工作原則，并由總監(jiān)負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，總監(jiān)代表付之實(shí)施，重點(diǎn)抓好如下幾個(gè)方面工作：
（1）嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行監(jiān)理，針對(duì)各施工單位管理人員不齊、素質(zhì)較低、經(jīng)驗(yàn)不足、管理薄弱等實(shí)際情況，改變以往的被動(dòng)監(jiān)理（以結(jié)果驗(yàn)收為主的監(jiān)理）為注重過(guò)程的監(jiān)理，采取主動(dòng)的以監(jiān)帶幫的方法，深入生產(chǎn)第一線(xiàn)，利用我司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，規(guī)范指導(dǎo)施工行為。
（2）針對(duì)前期工程裝修質(zhì)量差、各種滲漏較多的情況，我司對(duì)外墻貼面觀(guān)感差，外墻滲漏，接口滲漏等質(zhì)量通病，編制了詳細(xì)監(jiān)理細(xì)則，以預(yù)防為主，對(duì)各施工工藝進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)控，切實(shí)地做好有關(guān)試水、試壓、試運(yùn)轉(zhuǎn)等工作，從根本上對(duì)質(zhì)量通病進(jìn)行根治。如在屋面和衛(wèi)生間凹側(cè)防水施工中，我司提出先對(duì)屋面和衛(wèi)生間凹側(cè)結(jié)構(gòu)砼面進(jìn)行72小時(shí)蓄水試驗(yàn)，對(duì)有滲漏處做好標(biāo)記，由專(zhuān)人進(jìn)行補(bǔ)漏處理，確保結(jié)構(gòu)層不滲漏。然后再批擋做柔性防水層，完成后再次進(jìn)行72小時(shí)蓄水試驗(yàn)，證實(shí)不滲漏后才進(jìn)行覆蓋。這樣層層把關(guān)，把質(zhì)量隱患減到最低的做法，得到業(yè)主工程技術(shù)人員的贊可。
（3）為防止盲目施工，我們嚴(yán)格周計(jì)劃和月計(jì)劃的審核，要求計(jì)劃做到詳細(xì)化，內(nèi)容包括工程量、人力、物力、資金等，重點(diǎn)審查各種資源配置，各工序前后銜接等。
4、建議業(yè)主強(qiáng)化內(nèi)部管理。
本工程業(yè)主設(shè)有工程部，但由于人員不足、更換頻繁等長(zhǎng)期的歷史原因，內(nèi)部管理存在許多不足和不規(guī)范。因此，我司通過(guò)多種途徑，說(shuō)明存在的問(wèn)題會(huì)對(duì)工程質(zhì)量和建設(shè)管理造成不利，使業(yè)主自己來(lái)強(qiáng)化自己的管理并規(guī)范行為，以便于我司開(kāi)展監(jiān)理工作。如：強(qiáng)調(diào)業(yè)主加強(qiáng)與設(shè)計(jì)院和其他外部配合部門(mén)的聯(lián)系，徹底改變以前施工單位直接與設(shè)計(jì)院等部門(mén)聯(lián)系，將監(jiān)理、業(yè)主工程部隔離的做法。又如在圖紙的管理上強(qiáng)調(diào)圖紙必須由業(yè)主加蓋公章后，交監(jiān)理公司發(fā)送到施工單位，防止以前施工單位直接從設(shè)計(jì)單位索取圖紙進(jìn)行施工的做法，導(dǎo)致出現(xiàn)了監(jiān)理和業(yè)主工程部對(duì)設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容全然不知的現(xiàn)象。對(duì)作廢的圖紙要求統(tǒng)一收回，以防止誤用。
5、加強(qiáng)與業(yè)主溝通，科學(xué)地組織內(nèi)外關(guān)系的總協(xié)調(diào)。
本工程涉及供電、電信、電梯、煤氣、智能系統(tǒng)等繁多的配套工種，我們通過(guò)工程例會(huì)、監(jiān)理協(xié)調(diào)會(huì)、各種碰頭會(huì)及交流會(huì)等形式，充分利用監(jiān)理第三者的身份，擔(dān)當(dāng)起本工程內(nèi)外關(guān)系的總協(xié)調(diào)工作，使各專(zhuān)業(yè)工程的現(xiàn)場(chǎng)配合有序地進(jìn)行，改變以往關(guān)系總協(xié)調(diào)由業(yè)主工程部負(fù)責(zé)的做法，減少業(yè)主的工作量。并通過(guò)與業(yè)主進(jìn)行交流溝通，了解業(yè)主的要求，切實(shí)地幫助業(yè)主，滿(mǎn)足業(yè)主的各種需要。
6、積極地為業(yè)主提供有價(jià)值的建議。
名雅花園雖開(kāi)發(fā)已久，但一直由小型施工單位、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司分別負(fù)責(zé)施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理工作，在技術(shù)力量和工作經(jīng)驗(yàn)上都明顯不足。在本期工程開(kāi)發(fā)中，我司利用大公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，大膽地提供有價(jià)值的建議，供業(yè)主參考。如為適應(yīng)市場(chǎng)需求，業(yè)主決定此期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)以“毛坯房”的形式出售，因?yàn)闆](méi)有以往的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主對(duì)“毛坯房”的交樓標(biāo)準(zhǔn)售樓后業(yè)主存在的責(zé)任及銷(xiāo)售的策略等問(wèn)題都存在顧慮，我司針對(duì)性地就此提供建議書(shū)，供業(yè)主參考。
（1）在施工階段，為對(duì)質(zhì)量通病進(jìn)行徹底防治，我們根據(jù)本工程的具體情況，建議將屋面層由建筑找坡改為結(jié)構(gòu)找坡（保證梁底平，板面用負(fù)筋拉通按排水坡度鋪設(shè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)面層找坡），這樣既能保證屋面防水效果，又不影響使用功能和美觀(guān)；為防止外墻開(kāi)裂，我們建議局部掛網(wǎng)，分層批擋，確保防水效果；對(duì)衛(wèi)生間凹側(cè)的回填材料，我們建議由原設(shè)計(jì)采用砂和建筑垃圾改為陶粒混凝土。我們通過(guò)對(duì)上述設(shè)計(jì)缺陷提出合理的修改建議，確保了工程質(zhì)量。
（2）對(duì)“毛坯房”出售后，如何指導(dǎo)小業(yè)主裝修和管理小業(yè)主裝修成為業(yè)主的顧慮。就此問(wèn)題，我們根據(jù)本工程的具體情況，結(jié)合我司監(jiān)理過(guò)多棟“毛坯房”在保修期的反饋信息，撰寫(xiě)了經(jīng)驗(yàn)性的建議書(shū)給業(yè)主參考。建議業(yè)主將應(yīng)注意的問(wèn)題寫(xiě)進(jìn)交樓說(shuō)明書(shū)，主要內(nèi)容為針對(duì)如何在不影響結(jié)構(gòu)安全的情況下進(jìn)行間隔布局更改；如何確保不破壞防水層結(jié)構(gòu)；進(jìn)行木裝修時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題；如何防止裝修期間造成排水管道堵塞；配套工程新材料的使用等。
（3）“毛坯房”和“裝修房”的促銷(xiāo)策略有所不同，為適合不同的置業(yè)人士要求，減少小業(yè)主對(duì)裝修的后顧之憂(yōu)，我們建議業(yè)主選擇一家具有一定實(shí)力的裝修單位進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，配合銷(xiāo)售。建議所選用的裝修單位要具有提供裝修咨詢(xún)、設(shè)計(jì)、施工、保修一條龍的服務(wù)能力，并可根據(jù)不同的單元，提供幾種不同平面布置方案和不同造價(jià)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，各具個(gè)性、風(fēng)格和裝修效果（現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)有計(jì)算機(jī)三維裝修效果展示）。并且建議將裝修造價(jià)計(jì)入購(gòu)樓價(jià)進(jìn)行銀行按揭（適用于需帶裝修，資金緊的置業(yè)人士）。同時(shí)建議在售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)有材料展示，讓小業(yè)主可以了解材料的使用。如上建議主要是想通過(guò)各種渠道，滿(mǎn)足不同置業(yè)人士的要求來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。此建議得到業(yè)主高層領(lǐng)導(dǎo)及銷(xiāo)售代理商的贊賞和采納。
（4）我們通過(guò)對(duì)前期開(kāi)發(fā)工程和本期工程的平面布置設(shè)計(jì)、外立面裝飾、使用功能、各配套系統(tǒng)功能，附屬設(shè)施等各方面進(jìn)行調(diào)查研究并結(jié)合其它樓盤(pán)相關(guān)問(wèn)題的反饋信息，撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告，為業(yè)主確定下期開(kāi)發(fā)策略提供依據(jù)。
7、結(jié)束語(yǔ)。
本著為業(yè)主服務(wù)，為業(yè)主著想的宗旨，我們?cè)谌缟细鞣矫孀隽舜罅康墓ぷ鳎〉脴I(yè)主的信任，并在施工單位中樹(shù)立起監(jiān)理的威信，使我們的監(jiān)理目標(biāo)順利完成?？梢?jiàn)，監(jiān)理工作在完成“三控、二管、一協(xié)調(diào)”外，應(yīng)力所能及地為業(yè)主做更多的工作，通過(guò)提供一些咨詢(xún)和可行性建議，解決業(yè)主存在的實(shí)際問(wèn)題，體現(xiàn)出監(jiān)理的優(yōu)勢(shì)，令業(yè)主滿(mǎn)意。