房屋拆遷補償與產(chǎn)權(quán)登記的關(guān)系
在房屋拆遷工作中，我們往往會遇到被拆遷的房屋沒有進行產(chǎn)權(quán)登記，存在著和房屋權(quán)屬登記的結(jié)構(gòu)、面積與實際不相符合等問題，還有部分房屋產(chǎn)權(quán)登記的記錄不齊全，缺少建筑年代、使用性質(zhì)，房改房登記的面積小于實際面積等情況，這些都給房屋拆遷補償工作帶來了一定的難度。
為使房屋所有權(quán)人依法登記的房屋權(quán)利受到國家法律的保護，正確處理房屋拆遷補償與權(quán)屬登記的關(guān)系顯得尤為重要，筆者就自己在實際工作中的感受談幾點粗淺認識。
一、正確理解房屋拆遷工作中的各項業(yè)務(wù)與產(chǎn)權(quán)登記的聯(lián)系
在一個城市的房屋總登記后，新增加的房屋必須辦理初始登記，取得房屋權(quán)利證書，房地產(chǎn)權(quán)利證書是房屋拆遷補償安置的合法依據(jù)，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：(一)新建、擴建、改建房屋；(二)改變房屋和土地用途；(三)租賃房屋。”第二十二條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；……。”對房地產(chǎn)用途變更和租賃房屋進行限制，對違章建筑明確規(guī)定不予補償。這就明確了在拆遷中，只有取得合法房屋權(quán)利證書的房屋才可給予補償?！?br>
二、把握好拆遷房屋補償評估與產(chǎn)權(quán)登記的關(guān)系
根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷房屋貨幣補償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，而房地產(chǎn)的建筑面積、用途、建筑年代、結(jié)構(gòu)等重要因素均依房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容為準，如何評估被拆遷房屋的市場價格，這就必須了解房地產(chǎn)權(quán)證上登記的內(nèi)容，依據(jù)登記的建筑面積、結(jié)構(gòu)、用途、土地使用狀況等情況，結(jié)合房地產(chǎn)市場進行估價。
三、房地產(chǎn)權(quán)證登記不規(guī)范對拆遷補償?shù)挠绊?br>
1．產(chǎn)權(quán)登記面積與實際面積誤差問題
辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的必備要件為建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)人合法的身份證明，產(chǎn)權(quán)登記的面積以測繪的面積為準。而在拆遷工作中往往會遇到房屋實際面積大于或小于建設(shè)工程規(guī)劃許可證上規(guī)劃的面積，產(chǎn)權(quán)證上的面積大于或小于房屋的實際面積等情況。根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，不按建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的建筑位置、范圍、性質(zhì)、建筑面積和建筑造型建設(shè)的建筑物屬違章建筑，不得辦理房屋權(quán)屬登記，拆遷時不予補償；需要變更建筑工程規(guī)劃許可證的，應(yīng)當變更建設(shè)規(guī)劃許可證，實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有誤差的，應(yīng)申請測繪，按測繪的面積進行房屋權(quán)屬變更登記。
2．房改房產(chǎn)權(quán)登記面積與實際面積不符問題
房改房產(chǎn)權(quán)登記的面積一般都小于房屋的實際面積，這也給拆遷補償帶來了困難，如何確定房改房的拆遷面積，筆者認為房改房權(quán)屬登記的面積應(yīng)該是房屋的建筑面積，而不是享受折扣后的房屋面積，在辦理房改房產(chǎn)權(quán)登記時，只要在備注中說明參加房改的面積二建筑面積—廚衛(wèi)折半的面積—陽臺和樓梯的面積即可。在拆遷時這部分房改房可按實際丈量的建筑面積給予補償，同時由產(chǎn)權(quán)登記部門按規(guī)定出具產(chǎn)權(quán)認定書。
3．房屋權(quán)屬登記時漏填用途問題
關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬證書的填寫，在房屋設(shè)計用途一欄內(nèi)，現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)證書此欄空白無任何內(nèi)容，這也給拆遷補償帶來很多不便。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定，房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途。如果產(chǎn)權(quán)用途欄漏填是空白的話，產(chǎn)權(quán)人就可以根據(jù)自身的需要，自行填寫上用途，影響了正常的拆遷補償工作，也給產(chǎn)權(quán)登記部門帶來諸多的麻煩，涉及到權(quán)屬證書的真假，往往還會進行不必要的訴訟。因此，產(chǎn)權(quán)用途必須按照填寫說明要求認真填寫設(shè)計用途，維護產(chǎn)權(quán)證的合法性、真實性。
四．注銷登記和他項登記債權(quán)實現(xiàn)的問題
房屋滅失后三個月內(nèi)應(yīng)辦理注銷登記，房屋拆除后，如何辦理注銷登記和實現(xiàn)債權(quán)，筆者認為：
1．產(chǎn)權(quán)登記部門應(yīng)在拆遷公告發(fā)布后，積極配合拆遷人的工作，了解拆遷范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記情況，做好注銷登記的準備工作；
2．實行產(chǎn)權(quán)交換的房屋，在辦理房屋登記時，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證書和拆遷補償安置協(xié)議書，注銷原證后，方可辦理新證，在辦證費用上應(yīng)給予一定的優(yōu)惠；
3．實行貨幣補償?shù)姆课?，拆遷人在發(fā)放拆遷補償金額的同時，收回原房屋權(quán)屬證書，由拆遷人集中統(tǒng)一到產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)注銷登記；
4．產(chǎn)權(quán)登記部門應(yīng)根據(jù)拆遷管理部門書面通知上的拆遷范圍，提供列入拆遷范圍內(nèi)的房屋他項權(quán)利登記情況，及時與債權(quán)人和拆遷人聯(lián)系，提供相關(guān)的抵押登記的房屋資料，以保證債權(quán)的實現(xiàn)。
在房屋拆遷中，正確把握處理拆遷補償與產(chǎn)權(quán)登記的關(guān)系和產(chǎn)權(quán)登記部門、拆遷人與被拆遷人的關(guān)系，才能有利于城鎮(zhèn)房屋拆遷工作的順利進行。